Valor de um condomínio

Descubra como é calculado o valor de um condomínio

Na chancela das contas a pagar, em meio aos gastos mensais com água, luz e internet, existe um peso-pesado característico do estilo de vida moderno. Pelo impacto que gera nas finanças da família, o valor de um condomínio deve, no mínimo, fazer jus aos serviços que o empreendimento oferece.

Se você tem interesse em saber, detalhadamente, o que é levado em consideração para calcular o custo de morar bem, não deixe de ler este post!

O que é e para que serve a taxa do condomínio?

A chamada taxa do condomínio é o valor pago, mês a mês, por todos os moradores ou proprietários de um imóvel em um condomínio fechado — seja ele horizontal, composto por casas ou lotes, ou vertical, formado por apartamentos.

Desse montante sai a verba pertinente à folha de pagamento de funcionários, como porteiros, faxineiras, vigias, zeladores, entre outros profissionais contratados pela administração do condomínio.

A soma também serve para arcar com as contas fixas e para custear a manutenção das estruturas de uso comum e respectivos reparos, especialmente de itens que estejam apresentando mau funcionamento ou comprometidos pela ação do tempo.

Assim, a taxa do condomínio tem como objetivo viabilizar a vida em conjunto da melhor maneira possível. Se usada com sabedoria, o ideal é que sempre sobre uma quantia em caixa, a qual será investida em melhorias.

A decisão sobre essas melhorias é feita por meio de votação em assembleia — prevalecendo a vontade da maioria simples. Morar em condomínio, afinal, é aprender a conviver.

Por outro lado, se houver necessidade de investir em adaptações exigidas por lei, como a que diz respeito à acessibilidade, não é preciso votar. O síndico rateia o gasto (devidamente detalhado, ainda que seja uma obra barata) entre os moradores.

O pagamento da taxa de condomínio é obrigatório por lei?

Sim. O pagamento do condomínio é obrigatório e previsto na Lei Federal 4.591/64. Mesmo que o proprietário não ocupe o imóvel, sua ausência não implica isenção de modo algum.

O não pagamento da mensalidade referente ao condomínio prejudica a arrecadação para o custeio das despesas necessárias ao bem-estar de todos os moradores e chega a afetar a convivência entre vizinhos.

Quando vários condôminos se tornam inadimplentes por longos períodos, diversos serviços são inviabilizados. O impacto é sentido, primeiramente, no funcionamento das estruturas de lazer — as quais são fechadas por falta de manutenção adequada.

Em caso de imóveis adquiridos na planta, lembre-se de que as mensalidades do condomínio só podem ser cobradas quando o proprietário receber as chaves. Já a compra de imóveis usados, por sua vez, implica repasse das dívidas condominiais do antigo para o novo proprietário.

Investimento em Imóveis

Quais são os impactos da inadimplência, segundo o novo CPC?

De acordo com o novo Código de Processo Civil (CPC) e segundo a Lei 13.105, sancionada em 2015, o morador ou proprietário que ficar inadimplente pode ser cobrado judicialmente e tem até três dias para pagar suas dívidas.

Do contrário, conforme previsto no Art. 829 do novo CPC, o executado corre o risco de perder o imóvel — que pode ser penhorado para o abatimento dos débitos. O ideal, antes de deixar a situação chegar a esse ponto crítico, é que o indivíduo que estiver passando por dificuldades financeiras tente renegociar as dívidas com a administradora.

Por isso, nem pense em deixar de pagar o condomínio em dia para priorizar outras contas! Postergar a conversa com a administradora é a pior opção.

Como estimar o valor de um condomínio antes da compra?

Além dos custos fixos (principalmente, gastos com a folha de pagamento e contas de água e luz), pode-se estimar a taxa de um condomínio antes da aquisição do imóvel considerando outros fatores.

A quantidade de condôminos, por exemplo, tem relação direta com o valor final, pois, quanto maior for o rateio, menor será a mensalidade cobrada.

localização influencia o valor do condomínio, por conta do custo de vida dos colaboradores na região (alimentação e transporte, principalmente). Já as estruturas de lazer, como existência ou não de piscina, academia de ginástica, entre outras, também podem elevar bastante os custos, por conta da necessidade de manutenção.

Na realidade, isso depende: se houver um projeto paisagístico grande, os gastos com jardinagem vão pesar. O mesmo vale para a manutenção dos recursos tecnológicos usados na segurança. Quanto mais antigos, mais tendem a dar problema.

Assim, é preciso colocar os diferenciais de cada empreendimento na balança e refletir sobre os que mais valem a pena.

Há indícios de que um condomínio dará muitos gastos com manutenção?

Sim. Por isso, antes de assinar um contrato, cheque se está previsto o uso de matérias-primas de qualidade, se a incorporadora tem tradição em contratar empreiteiros qualificados etc. No futuro, isso poupará gastos com reformas.

A adoção de soluções sustentáveis, como sistemas para captação e reuso da água pluvial e o uso de lâmpadas de LED nas áreas comuns, também ajuda na economia.

Estimar o gasto com o condomínio é importante por se tratar de uma despesa fixa. Conhecendo a porcentagem do orçamento familiar comprometida com seu pagamento antes de fechar negócio, é possível avaliar se o empreendimento é, ou não, o ideal.

Uma vez entregue, como é calculado o valor de um condomínio?

O valor da taxa de condomínio leva em conta diferentes custos, muitos deles baseados em registros históricos de consumo. Os mais comuns em empreendimentos do tipo pelo Brasil afora são:

  • gastos com a operação, geralmente terceirizada, da portaria;
  • folhas de pagamentos (salários, benefícios, impostos e direitos trabalhistas do quadro de funcionários);
  • custos administrativos (pagamento da administradora do condomínio);
  • telefonia fixa e internet;
  • contas de água, luz e gás encanado (onde for disponibilizado);
  • manutenção das áreas de lazer e jardinagem.

Há também os extras com despesas variadas, como com o Cartório e Correios, além da reposição de itens de limpeza, compra de materiais de construção, entre outros. Por fim, ainda é preciso compor um fundo de reserva para lidar com os imprevistos.

O que é considerado para calcular o valor do fundo de reserva?

A taxa que entra no valor do condomínio sob o nome de fundo de reserva diz respeito à quantia de segurança guardada para momentos emergenciais, decorrentes de imprevistos.

Para determiná-la, a administradora do condomínio pode estabelecer um percentual sobre o montante arrecadado, considerando que todos os moradores ou proprietários cumpram com suas obrigações em dia, ou orçar um valor fixo.

Quais são os maiores benefícios da taxa de condomínio?

Conservação das áreas comuns

Um dos grandes benefícios de ficar em dia com a taxa de condomínio é que é ela que permite uma boa conservação das áreas comuns. Os valores ordinários, ou seja, aqueles que você paga normalmente todos os meses, são aplicados exatamente para isso, deixando o local onde você mora do jeito que você encontrou quando se mudou.

É um valor fundamental para a administração de qualquer empreendimento residencial como um todo, sendo rateado entre os moradores por ser um serviço do qual todos se beneficiam. Vale lembrar que, além de cuidar do ambiente interno, devem entrar nessa conta as despesas referentes às contas de água, gás e energia coletivos.

Também fazem parte dos pagamentos desses custos os salários dos funcionários e os demais encargos trabalhistas exigidos pela lei, incluindo aí porteiros, faxineiros, jardineiros e vigias, por exemplo, assim como os materiais necessários para que eles realizem adequadamente os seus serviços.

Melhores níveis de segurança

Uma das vantagens de morar em um condomínios fechados é que eles costumam ser muito mais seguros do que os imóveis que ficam individualizados em ruas comuns. No entanto, contar com esse nível elevado de segurança, obviamente, tem um preço e ele é cobrado justamente na taxa de condomínio do local.

Quem tem filhos pequenos ou simplesmente não quer mais sofrer com a violência tão comum dos grandes centros urbanos brasileiros, certamente se sentirá mais protegido em um lugar que conta com funcionários bem treinados, que fazem rondas diárias nas áreas internas e realizam controle de entrada e saída na portaria.

A tecnologia também se faz presente e, evidentemente, tem o seu preço, que é pago justamente com os recursos oriundos da taxa de condomínio. Com esse dinheiro, é possível investir em câmeras de monitoramento, alarmes colocados em pontos estratégicos e sensores de movimento, por exemplo.

Realização de benfeitorias

A realização de benfeitorias também é um hábito comum nos empreendimentos residenciais, de forma que eles fiquem em sintonia com as melhores práticas do mercado e possam atender, com maestria, às demandas e aos anseios dos moradores. Mais uma vez, os recursos para que isso seja viável vêm da contribuição condominial.

Qualquer gasto fora dos custos fixos e que não é cobrado de maneira recorrente deve se enquadrar nas taxas extraordinárias, que serão solicitadas somente em casos excepcionais, como reformas da área de lazer, aquisição de um elevador, compra de um sistema mais moderno de segurança, mudança na churrasqueira e assim por diante.

Valorização das unidades

Por fim, você não pode se esquecer de que o valor da taxa de condomínio também possibilita que as unidades sejam individualmente mais valorizadas no mercado imobiliário, despertando o interesse de mais pessoas para compra ou locação. Um local mal cuidado e sem conservação, ao contrário, tende a ter muito menos procura.

O seu imóvel é um bem durável e um patrimônio da sua família. Todos os meses, quando você dá a sua contribuição condominial, você está, na realidade, investindo para que o entorno da sua propriedade e as áreas comuns fiquem bonitas, utilizáveis e funcionais. Caso o índice de inadimplentes seja alto, a tendência é que todos percam dinheiro!

Gostou de aprender como é calculado o valor de um condomínio? Para que a convivência seja a melhor possível e, principalmente, para evitar problemas futuros, é preciso estimar o valor de um condomínio antes de adquirir o imóvel.

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