É possível usar um imóvel como entrada na compra de um novo?

É possível usar um imóvel como entrada na compra de um novo?

Se faz tempo que você sonha em trocar de casa/apartamento, mas estava esperando sentir um pouco mais de segurança no mercado imobiliário, esta pode ser a hora de agir. Em 2017, o preço dos imóveis caiu pela primeira vez após 10 anos (enquanto a queda média no país ficou em 0,53%, no Rio de Janeiro essa redução chegou a 4,45%).

Como se não bastasse, os juros estão baixando sem parar. Tudo isso sinaliza uma iminente retomada na compra de imóveis.

Mas qual a forma de aquisição mais inteligente? Financiamento? Consórcio? Seja qual for sua decisão, o importante é conhecer todas as maneiras de reduzir o impacto da compra ao longo do tempo (e, evidentemente, evitar distratos). Por exemplo, você sabia que é possível usar um imóvel como entrada para comprar outro?

É sobre isso que falaremos agora.

Dar meu imóvel como entrada é realmente legal?

Essa estratégia (chamada de permuta imobiliária), embora pouco conhecida dos brasileiros, é permitida por lei para comercialização de casas, apartamentos, lojas comerciais, imóveis na planta e até terrenos.

É importante frisar que qualquer imóvel pode ser utilizado como “moeda de troca” para adquirir uma nova habitação, mas, em geral, as construtoras dão preferência às unidades residenciais, sobretudo por causa de sua maior facilidade de venda.

Quais as vantagens em usar um imóvel como entrada?

Menor burocracia

A primeira vantagem é não ter que se submeter a toda a burocracia inerente à venda de um imóvel. Afinal, fazer anúncios em sites especializados, receber centenas de ligações diárias de curiosos e abrir as portas de sua casa diversas vezes a estranhos não é, definitivamente, um processo agradável, concorda?

Isso sem falar na fase de negociação e na posterior consolidação da venda, com averbações em cartórios, pagamento de tributos, baixa nos registros municipais, entre outras tarefas. Tudo isso pode ser evitado quando você usa um imóvel como entrada para a aquisição de outro.

Menor saldo devedor

Outra vantagem bastante interessante nesse processo é o aumento substancial em sua capacidade de capitalização (na hora de dar a entrada), o que significa uma redução drástica no saldo devedor a ser financiado. Em um momento de crédito escasso e juros que, embora reduzidos em nível histórico, ainda são obstáculos a muitos brasileiros, diminuir o impacto de seu financiamento não é banalidade.

Menor tributação

Por incrível que pareça, a permuta imobiliária é uma das poucas formas legais de reduzir a mordida do Leão na transação de imóveis. Por exemplo, se não existir a chamada torna (complementação financeira), o fisco entende que o imóvel permanece o mesmo, isentando a operação de imposto.

Para os casos em seja configurada a torna, o tributo deve ser pago por quem a recebeu. Nada mal, não?

Maior segurança no processo

Usar um imóvel como entrada possibilita também ao comprador ter maior segurança na operação de transição de um imóvel para outro.

Quem espera primeiramente vender um apartamento a um terceiro para fazer um outro negócio está sujeito, por exemplo, à não aprovação do financiamento do pretenso comprador, o que inviabiliza o negócio.

Há também casos de fraude na negociação direta entre particulares, problema que se dissipa quando você usa sua residência como parte de pagamento de uma nova propriedade.

Perceba que é muito mais fácil entregar à construtora seu próprio imóvel como abatimento na compra de uma nova residência do que tentar fazer tudo separadamente. Além disso, algumas construtoras ou proprietários permitem a retirada do bem (e sua substituição) durante o processo de negociação, desde que o “arrependimento” ocorra antes do financiamento.

E as desvantagens?

A desvantagem em usar um imóvel como entrada é que seu valor de avaliação costuma ficar um pouco abaixo de sua potencial cotação no mercado. Em geral, a perda gira em torno de 10% do valor do bem, percentual necessário para que a construtora faça a dedução das despesas de comissão, bem como dos custos legais da compra, já embutidos no valor oferecido.

A avaliação do imóvel é feita segundo o preço médio do metro quadrado da região. Entretanto, outros muitos fatores podem influenciar na oferta final, como idade da edificação, estado da unidade, eventuais necessidades de reformas, nível de segurança da região e infraestrutura ao redor.

Desse modo, antes de fechar um negócio utilizando essa estratégia, é preciso estar por dentro do valor de mercado de sua unidade e verificar se a avaliação feita tem alguma sintonia com a realidade.

Em resumo, é evidente que o valor oferecido pela construtora será um pouco menor do que é livremente praticado pelo mercado. A questão é que a venda autônoma de um imóvel pode chegar a anos de sofrimento (além da dificuldade inerente a esse tipo de transação). Esse desconto, portanto, a depender do perfil do comprador, não quer dizer que o negócio não valha a pena.

 

Para qual perfil essa estratégia é mais indicada?

Se você não tem grande capacidade de poupança (para dar uma boa entrada), sua residência é bem avaliada no mercado e você nem pensa em perder tempo com toda a burocracia da venda de sua propriedade, usar um imóvel como entrada para abater o preço de um novo é uma ótima opção. 

Se, por outro lado, você tem um bom potencial para juntar dinheiro, não tem tanta pressa de mudar e pretende usar o atual imóvel para gerar renda (com aluguel, por exemplo), vale a pena ter um pouco de paciência para dar uma entrada razoável e usar a futura locação como parte de pagamento das prestações (além de lucrar com uma venda mais robusta financeiramente).

Veja que ambas são estratégias interessantes. Optar por uma ou por outra depende de seu perfil em particular. Para fazer um bom negócio na compra de um imóvel, é fundamental conhecer sua capacidade financeira e analisá-la com lucidez.

Gostou dessa opção? Está pensando em usar um imóvel como entrada ou descobrir outras formas de pagamento? Então, entre em contato conosco e teremos o prazer em orientá-lo, mostrando também alguns dos mais belos empreendimentos do país em condições facilitadas! Sucesso e até breve!

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