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Investir no mercado imobiliário é uma opção interessante e que continua a oferecer ótimas oportunidades. Antes de comprar segunda casa ou de escolher um novo lar para a família, vale considerar um ponto indispensável: a valorização de imóveis.
Ela se relaciona à flutuação positiva de preços, de modo que a venda seja por um total acima do que foi pago. Para explorar esse aspecto, é necessário entender como ele funciona no Brasil e, principalmente, quais são os fatores de maior importância.
Quer tirar todas as suas dúvidas? Então, veja quais são os itens que contribuem para a valorização de imóveis e descubra tudo o que é importante!
Assim como em outros mercados, a valorização de imóveis no Brasil depende intensamente das características da construção. Os mais novos, por exemplo, saem na frente daqueles mais antigos e com condições menos atraentes.
A economia, contudo, desempenha um papel fundamental. Como os ciclos econômicos brasileiros ainda são baseados no consumo, o setor imobiliário também é alterado dessa maneira.
Em momentos de prosperidade econômica, a tendência é que os imóveis passem por um processo de aumento de valores. Quer ver? Então, saiba que do final de 2008 a 2013, a valorização imobiliária no país foi de mais de 120%. Isso nos garantiu a primeira posição de valorização e coincide, exatamente, com a crise imobiliária dos Estados Unidos em 2008.
Com a economia norte-americana abalada, o Brasil conseguiu se recuperar rapidamente e surfou nessa onda. Os preços dos imóveis foram junto e chegaram ao seu ápice.
Como o financiamento ainda é a modalidade mais comum de compra, quando a economia desacelera, o crédito some e o mercado esfria. Com isso, em períodos de menor velocidade econômica e até de recessão, é frequente que o preço dos imóveis caia.
Ao mesmo tempo que isso não é tão interessante para quem vende, surgem boas oportunidades para quem aluga ou compra, como investidores. Logo após a etapa, há um processo de recuperação que ajuda a elevar os preços e retornar à alta de valorização.
Desde o fim de 2015, as manchetes e chamadas dos jornais são recorrentes sobre a crise que assustava o país. Em 2016, ela se concretizou e se estendeu por todo 2017. Somente no fim do ano é que houve uma leve recuperação: de uma queda de 3,6% em 2016, o Produto Interno Bruto (PIB) voltou a crescer em 2017.
Como é de se esperar, a tendência é que a economia se restabeleça devagar ao longo dos meses, indo de 2018 a, potencialmente, 2020. Nesse momento, o mercado imobiliário ganha um novo fôlego, já que há chances de o consumo e o crédito aumentarem novamente.
Entre outubro e novembro de 2017, a variação positiva dos preços foi de 0,03%. O crescimento foi tímido, mas ideia é que ele melhore. Em 2018, haverá o começo da retomada dos imóveis, desde que as eleições federais não gerem instabilidade no cenário político e econômico. Em parte, isso se deve ao crescimento do crédito imobiliário, que será, em média, 15% mais alto que em relação a 2017.
Somado a isso, está o fato de que há um deficit habitacional de quase 15 milhões de domicílios, entre 2015 e 2025. Com isso, o mercado precisará construir e vender mais, o que promete aquecer a demanda e elevar os preços.
Mesmo diante das dificuldades, portanto, há um movimento claro a favor da valorização de imóveis. Com isso, boas oportunidades já começaram a surgir e devem ser aproveitadas adequadamente.
A flutuação de preços na economia, de maneira geral, é monitorada pela inflação. O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é a métrica escolhida e avalia o quanto determinados itens influenciam no poder de compra.
Porém, adquirir um imóvel não é o mesmo que pagar a conta da gasolina ou do supermercado, certo? Pensando nisso, surgiu a necessidade de criar um indicador de monitoramento do setor, o que deu origem ao índice FipeZap.
Ele é calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com a página ZAP Imóveis. Esse indicador tem abrangência nacional e usa centenas de milhares de dados de preços para chegar a um valor médio.
Basicamente, ele serve pra demonstrar o quanto imóveis residenciais e comerciais variaram de preço dentro de um período. Graças ao refinamento das buscas, é possível verificar opções com tamanhos e em locais distintos, o que melhora a análise.
Do ponto de vista da metodologia, o índice FipeZap é calculado baseado no conceito de média ponderada. Para chegar ao indicador nacional, cada região tem um peso. O valor varia com a divisão entre a soma das rendas das famílias em apartamento pelo total regional. Ao final, a soma de todas tem que dar 100%.
Com isso, se os imóveis em São Paulo aumentam de preço, o índice será mais afetado do que se houver variação em Roraima, por exemplo.
Com a consideração de dados dos preços e aplicação dos pesos, é viável conhecer o aumento ou a diminuição do preço. Dependendo da performance, os imóveis sofrem queda ou ampliação.
Porém, essa abordagem é matemática demais e serve apenas para questões oficiais. Se você quiser saber a valorização concreta do seu imóvel, é interessante fazer uma avaliação antes, ainda que aproximada. Depois do período desejado, como após reformas ou nova infraestrutura na localização, um novo valor é calculado. A diferença percentual é considerada a valorização.
Basicamente, o elemento é dado pela diferença entre o preço de venda e o preço de compra, sobre o de aquisição. Se você compra um imóvel por R$ 100 mil e o vende por R$ 110 mil, a valorização é de 10%. Por outro lado, se o vender por R$ 85 mil, a desvalorização é de 15%.
As características de um imóvel também são determinantes para dizer como ocorre a sua valorização. Ao conhecer esses aspectos, eles poderão ser explorados tanto na hora de escolher e comprar quanto ao vender.
Alguns dos pontos são modificados mediante reformas e projetos específicos. Outros, entretanto, não podem ser transformados de nenhuma maneira. Com isso, é importante ficar atento para não se arrepender mais tarde. A seguir, veja quais são os elementos que geram maior impacto.
Escolher localização é um dos primeiros e mais importantes passos de quem compra um imóvel. Como ela não pode ser mudada em nenhum momento, o fator tem de ser ponderado do jeito adequado.
Em primeiro lugar, é interessante que a localização seja conveniente para os moradores. Se o objetivo é buscar um local para a família com crianças, a proximidade de hospitais e escolas é bem-vinda. Em outros casos, é melhor ter foco nas áreas próximas a empresas, o que diminui o tempo de trajeto ao trabalho.
Também é importante pensar se é um bairro familiar, se há muito barulho no local e até se há qualidade de vida. A proximidade de parques e áreas verdes, em geral, melhora a experiência.
Para completar, os bairros nobres das cidades ganham preferência, bem como lotes de alto padrão. Quanto mais privilegiada for a localização, maior é a valorização.
Outro aspecto relevante é a planta da casa, dentro do projeto arquitetônico. Isso porque um ambiente pode ter uma área bruta elevada, mas ser mal aproveitada. É o que acontece com casas antigas que, normalmente, perdem muito espaço e iluminação por causa da grande quantidade de paredes.
Já um local que tem conceito amplo, moderno e que valoriza e aproveita o espaço ao máximo sai ganhando. Contudo, é importante notar que o projeto arquitetônico não deve ser datado e casas muito modernas, normalmente, são menos valorizadas do que as que têm aspecto atemporal.
O revestimento do piso, do teto, a tinta da parede e até os detalhes das pias fazem a diferença. O acabamento é um fator de maior importância nos imóveis na planta, que, em geral, são entregues com uma padronização nesse sentido.
Para que haja a valorização, dois aspectos são avaliados: qualidade e estética. Em primeiro lugar, ter bons itens de acabamento ajuda a evitar gastos com trocas e reparos no futuro, além de trazer maior segurança.
Já a questão estética contribui para arrematar o projeto arquitetônico e transmite a sensação adequada sobre o espaço. Quando as duas qualidades aparecem nesse quesito, o ambiente sai favorecido.
Muitos imóveis são excelentes oportunidades, mas não dispõem de vaga para garagem. Isso acontece tanto com apartamentos quanto com casas, que não aproveitam o espaço livre da melhor maneira. Como gera transtornos, problemas de segurança e até custos extras, a ausência leva à desvalorização.
Por outro lado, os ambientes que têm um bom espaço de garagem e até mais de uma vaga se destacam. Já que oferecem maior conforto e uma experiência otimizada, na hora de comprar e vender o preço fica elevado.
A localização correta não tem a ver apenas com o logradouro do imóvel. Ela também está diretamente conectada à infraestrutura da região, de modo que o redor do local influencia em seu ganho de valor.
Uma casa que tenha fácil acesso a uma via importante da cidade, por exemplo, é mais bem avaliada do que outra escondida e distante. Da mesma forma, uma alternativa que tenha opções de lazer, gastronomia e estabelecimentos diversos tem melhor cotação no mercado.
Basicamente, quanto mais robusta for a infraestrutura e quanto mais fácil for suprir as necessidades dos moradores, melhor é o desempenho.
Uma das maiores preocupações na hora de comprar uma casa ou apartamento é a segurança. Com o aumento nos problemas de segurança pública nas grandes cidades, é necessário tomar todos os cuidados.
Novamente, a localização influencia. Algumas áreas são conhecidas por terem mais ocorrências e, com isso, os imóveis são desvalorizados. O contrário é igualmente verdadeiro e bairros seguros têm preferência.
A estrutura do local também é determinante. Morar em um condomínio horizontal, por exemplo, traz a sensação de que somente pessoas autorizadas entrarão no espaço. Entre uma opção com esse nível de proteção e outra sem, a primeira terá valor maior.
Imóveis na planta e novos, normalmente, têm um preço maior que os usados. O fato de terem um só dono aumenta as chances de a estrutura e do acabamento estarem intactos. Com isso, há maior valor agregado.
Mesmo imóveis usados podem se destacar, desde que estejam em bom estado de conservação. Isso tem a ver com as condições do imóvel, que deve estar adequado e confortável.
Do contrário, há a necessidade de fazer reformas ou até obras estruturais. Além de custar dinheiro, é algo que leva tempo e até compromete a experiência. Assim, boas condições jogam a favor do preço.
No mundo atual, praticamente tudo está ligado à tecnologia. Com a tendência da Internet das Coisas (IoT), será cada vez mais comum ver imóveis com áreas totalmente inteligentes. Hoje, você já encontra sistemas de segurança integrados, automação de iluminação e climatização, geração de energia limpa e muito mais.
Quando uma casa traz os aspectos tecnológicos para o cotidiano de seus moradores, ela se torna confortável e prática. Além disso, todos os elementos exigem um investimento bastante específico, o que salienta e eleva o preço. Quanto mais tecnológico um lar for, maior é o seu valor — desde que as outras condições sejam observadas.
Uma questão que é bastante pertinente no presente e será no futuro: a acessibilidade. Tornar os espaços inclusivos tem sido uma tarefa da arquitetura. Isso serve tanto para cadeirantes, como para idosos, crianças e indivíduos com qualquer dificuldade ou deficiência.
Apesar de ser um aspecto necessário, ele ainda é raro. Quando um ambiente residencial traz essas características de forma integrada, os resultados são muito positivos. Acima de tudo, ele se destaca dos demais e, por isso, tem precificação elevada.
Tão importante quanto conhecer os aspectos de valorização na hora da compra é entendê-los ao vender. Algumas questões fazem a diferença para chamar a atenção de potenciais compradores, então ficar antenado pode definir os rumos da negociação.
A parte positiva é que as ações são simples e executadas sem muito esforço. Com isso, dá para mostrar o que o imóvel tem de destacável, sem precisar encarar malabarismos imobiliários. Entre os pontos de destaque, estão:
Por mais bonita que seja a decoração da casa ou por melhor que seja o projeto, o uso contínuo do espaço faz com que ele se desgaste. As paredes ficam manchadas, o piso perde a cara de novo e sempre há uma coisa ou outra que precisa de conserto.
Para não passar uma má impressão na hora de vender, é recomendado realizar uma reforma — pequena, básica e focada nas coisas certas. Dar uma nova pintura à parede, tapar os buracos deixados por quadros e até trocar parte do piso já vão criar uma sensação diferente.
Em vez de pensar em como transformar completamente o ambiente, avalie o que pode ser feito para deixá-lo mais bonito e interessante.
Você já ouviu que prevenir é sempre melhor que remediar, certo? Pois saiba que isso também vale quando se fala em valorização de imóveis. Ao realizar a manutenção preventiva é possível evitar que seja preciso agir com intensidade na reforma antes da venda.
Fique de olho nos itens estruturais, resolva problemas de infiltração logo que surgirem e cuide para que tudo funcione como o desejado. Ao fazer esses pequenos reparos e otimizar o funcionamento da casa, menos consertos serão necessários.
Para melhorar, a manutenção evita que um pequeno problema se transforme em algo maior. Uma pequena infiltração, por exemplo, pode gerar uma grande mancha úmida, mofo e até rachaduras. Então, o ideal é fazer inspeção contínua e cuidar para que tudo esteja sempre correto.
Fez a manutenção preventiva e finalizou a reforma? Então, agora é a hora de dar uma geral em todos os ambientes. Faça uma limpeza pesada em todo o local, do chão aos tetos. Tire todas as manchas, riscos e quaisquer outras características que possam desvalorizar a compra.
Com tudo limpo e no lugar, os potenciais compradores poderão focar no que realmente importa. Para não errar, garanta que a limpeza e a organização se mantenham em todas as visitas.
Adquirir uma casa, um apartamento ou até um lote nem sempre tem o objetivo de moradia. Ao comprar o segundo imóvel, é possível transformar o bem em uma fonte de investimento. Ao alugá-lo, há a geração de renda recorrente, enquanto a revenda leva a uma alavancagem de patrimônio.
Contudo, o investimento imobiliário exige uma grande mobilização de recursos. Você não poderá, simplesmente, reaver o dinheiro a qualquer momento depois que fizer a compra. Com as flutuações do mercado, é comum que haja a dúvida se investir em imóveis permanece como uma boa opção.
Apesar de ser necessário considerar os objetivos específicos, dá para dizer que, no geral, esse ainda é um caminho que vale a pena. Para entender o porquê, continue lendo e descubra os motivos da atratividade da alternativa.
O setor imobiliário é extremamente variável e volátil. Isso significa que é praticamente impossível prever, com precisão, o que acontecerá em alguns anos ou mesmo em um espaço de meses.
Quando se fala em valorização, não é viável antecipar o montante que será aplicado em um imóvel. Isso dependerá de todos os cuidados com manutenção e até com reforma, além das questões de localização.
Contudo, um momento próspero da economia, normalmente, leva todos os preços para cima. Em momentos de grande desenvolvimento, como de 2008 a 2013, a média de valorização anual foi de mais de 20%. Para períodos de recuperação, como até 2020, a tendência é que haja crescimento um pouco menor.
Alguns imóveis na planta, por sua vez, podem chegar a um valor 50% maior na finalização em relação ao momento da compra. Com isso, são opções muito atraentes. Por outro lado, muitas vezes o índice acompanha inflação anual, como demonstra um estudo de 1975 a 2015.
Tudo depende do tipo de imóvel e de suas características, então é preciso avaliar bem, conhecer o histórico e entender como a valorização ocorrerá no bem escolhido.
Os imóveis na planta, como visto, podem sofrer variações que chegam à casa das dezenas. Isso acontece por um motivo simples: o nível de risco assumido. Quando um imóvel está ainda na planta arquitetônica, não dá para ter certeza de como ou quando ele será finalizado.
Quem adquire uma unidade, nesse estágio, compra um plano que possivelmente se concretizará no futuro. Se a escolha da incorporadora for adequada, a empresa é séria e garante a entrega conforme o previsto.
A partir desse momento, o panorama muda. Em primeiro lugar, há maior investimento na estrutura ao redor para comportar os novos lares. Além disso, torna-se muito prático e menos arriscado adquirir algo que já está pronto para uso.
Para completar, o reajuste também acontece por causa de elementos econômicos. Ao longo do tempo de obra, o valor pode ser ajustado de acordo com o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Obras mais demoradas, portanto, podem acumular um montante maior na hora da entrega das chaves.
Para aproveitar as possibilidades de valorização e fazer um investimento interessante, é indispensável saber identificar as oportunidades. Ao tomar os devidos cuidados ao comprar imóvel, o dinheiro é destinado para a melhor alternativa.
Para não cair em armadilhas, comece pela avaliação do preço de venda. Verifique se ele é realmente justo, se é condizente com os imóveis semelhantes vendidos na região e se tem a ver com o momento do setor. Se ele estiver caro demais, o recomendado é buscar outra oportunidade. Caso esteja muito barato, há riscos de ter problemas graves e que causarão dores de cabeça.
Um apartamento abaixo da média de mercado, por exemplo, pode ter sofrido a desvalorização pela violência na região. Notícia nada animadora para quem deseja investir, certo?
Na sequência, estude bem a área. Pense se será melhor alugar ou vender, conheça o tempo médio que os imóveis passam no mercado e faça estimativas de retorno. O ideal é escolher a opção que tenha o potencial ampliado.
Também não se esqueça de ficar de olho no contrato. Um imóvel na planta, por exemplo, deve trazer todas as condições de reajuste, formas de pagamento e chance de valorização. Os que estiverem prontos precisam ser devidamente inspecionados e tudo tem de estar registrado para a sua segurança. Depois, é só aproveitar as melhores oportunidades de investimento.
Ao conhecer a valorização de imóveis no Brasil, você poderá comprar e vender bem. Assim, seus investimentos serão otimizados e muito mais rentáveis!
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