Entenda melhor sobre os processos legais que envolvem a compra de lotes e sua construção

Entenda melhor sobre os processos legais que envolvem a compra de lotes e sua construção

Nem sempre é fácil iniciar uma construção  no Brasil. A burocracia excessiva e enorme quantidade de leis deixam qualquer pessoa confusa sobre o quê e como fazer o que é necessário. E, no caso da compra de lotes para construção de imóveis, não é diferente.

Por exemplo, existe uma lei que regulamenta o parcelamento do solo urbano, que é a 6.766 de 1979. No entanto, ela sofreu alterações que estão listadas na 9.785, de 1999. Por outro lado, os estados e municípios estabelecem normas complementares, adequadas às realidades locais.

Neste texto, vamos falar dos processos legais relacionados à construção em lotes, de uma ponta a outra, isto é, da construção até a entrega, para ajudar você a superar as dificuldades e as dúvidas nesse processo.

 

Etapa 1: compra de lotes

A maioria dos problemas que você pode ter com legislações federal, estadual, municipal, e até com as regras que vão reger o loteamento, pode ser evitada com uma análise cuidadosa nessa fase inicial.

Não é à toa que citamos a regulamentação do loteamento junto da legislação governamental. Dependendo de como é formulado, esse conjunto de regras pode ser mais restritivo do que a maioria das leis, como o Código de Edificações municipal, por exemplo.

Pode haver limitação para o número máximo de pavimentos possíveis no imóvel, para o percentual ocupado pela casa em relação ao total do terreno (conhecida como taxa de ocupação) e a determinação de que os recuos do imóvel em relação ao meio-fio sejam maiores que os determinados pela lei municipal.

Nessa fase, é importante avaliar se o terreno está em áreas protegidas por leis federais, como o litoral, regiões de nascentes ou espaços de floresta nativa. Nesse caso, as exigências aumentam muito.

No litoral, será preciso pagar a Taxa de Marinha. Nos mananciais, haverá limites maiores ao aproveitamento do terreno para não comprometer as nascentes. O mesmo vai acontecer nas matas preservadas. Então, certifique-se de que o loteamento não faz parte de uma área assim ou, se fizer, esteja preparado para lidar com essas demandas extras.

Sua preocupação também deve estar no futuro. Então, certifique-se de que não há projetos em fase de tramitação nas instâncias municipal, estadual ou federal, que podem resultar na futura desvalorização ou desapropriação da área. Isso inclui construção ou duplicação de avenidas, praças ou prédios públicos.

Escolhido o lote e feito o pagamento, é preciso providenciar a escritura definitiva, lavrada no Tabelionato de Notas e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Cuidados ao escolher o lote

Além das questões mencionadas acima, antes de fazer qualquer pagamento, você deve passar em dois lugares: a Prefeitura e o Cartório de Registro de Imóveis.

Na Prefeitura, você vai poder saber se o loteamento já tem as aprovações necessárias e se há restrições à construção. Já no cartório, dá para checar se o loteamento está devidamente registrado, solicitar as certidões de propriedade e negativa de ônus e alienação. Elas são importantes para observar se o proprietário e o loteamento estão regularmente registrados.

Não deixe de guardar todo o material publicitário que receber durante o processo de venda. Ele ajudará a cobrar e garantir o cumprimento das condições oferecidas pela empresa.

Cuidados ao assinar o contrato

Antes de partir para a assinatura do contrato, é preciso tomar alguns cuidados e obter certas garantias.

Em primeiro lugar, verifique se o negócio está sendo intermediado por corretores registrados no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).

No contrato devem constar informações como a qualificação e endereço das partes, descrição e localização do loteamento, dados de registro, as características completas do terreno, preço e outros detalhes de pagamento, como prazo, sinal e método. Na dúvida, consulte um advogado.

Etapa 2: projeto

Definidas as questões relacionadas à compra do lote, é necessário cuidar do projeto. Isso significa selecionar um profissional que será responsável por ele. Para ter uma ideia dos custos envolvidos, consulte a tabela de honorários do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB).

Nessa etapa, será preciso elaborar o memorial descritivo (em duas vias, assinadas pelo arquiteto e pelo proprietário), as peças gráficas e plantas e o levantamento planialtimétrico (também em duas vias).

Esses materiais, em conjunto com outros documentos, como a escritura e os dados pessoais do proprietário, serão exigidos pela prefeitura para o que o alvará de construção possa ser liberado.

Caso haja algum problema na liberação do alvará, a prefeitura vai comunicar do que se trata e dar um prazo para a regularização. É fundamental que tudo seja feito no período determinado.

Além de formular o projeto, o arquiteto fica responsável pelos procedimentos no poder municipal. O proprietário ou uma terceira pessoa, com procuração, também pode cuidar disso.

Etapa 3: obra

Uma vez concedido o alvará, novas exigências são apresentadas. Cuidados de segurança, cumprimento de prazos e pagamentos de taxas (já embutidas nos comprovantes exigidos para a aprovação do projeto), entre outras.

É preciso garantir que os profissionais empregados na obra estejam devidamente registrados de acordo com a regulamentação do Ministério do Trabalho e que as guias de recolhimento da Previdência Social sejam pagas. Os nomes dos trabalhadores, com seus respectivos horários de trabalho, devem estar afixados em local visível, assim como os nomes do autor do projeto e do responsável técnico.

Cópias da planta e do Alvará de Construção devem estar no canteiro de obras. Banheiro, água e energia elétrica devem estar disponíveis. Horários para carga e descarga devem ser respeitados para evitar multas e diminuir o incômodo à vizinhança, caso se trate de um lugar já habitado por outras pessoas.

Quando finalmente a obra é concluída, o proprietário está habilitado a solicitar o mais desejado dos documentos, o Habite-se. Com ele, cessa a interferência das autoridades municipais sobre o imóvel e ele pode finalmente ser ocupado.

Taxas

Tanto a compra quanto à construção de imóveis são acompanhadas, de ponta a ponta, pelo pagamento de diversas taxas. Entre elas, constam as taxas escriturárias e cartoriais para pagamento da escrituração pública e do registro da documentação do imóvel.

Os valores a serem pagos para a escrituração devem ser consultados nas tabelas do cartório, pois costumam variar de acordo com o valor da casa construída. Já o registro, que consiste na geração de um número único de matrícula para o imóvel, tem taxa fixa.

Etapa 4: fiscalização

Todos os cuidados listados no item anterior precisam ser tomados antes que haja fiscalizações na obra. Uma vez que o fiscal encontre qualquer irregularidade no canteiro, ele terá de emitir uma notificação aos responsáveis pela obra.

Embora não consistam em uma penalidade em si, as notificações podem resultar em contratempos que vão do atraso ao embargo completo da obra, caso as providências exigidas não sejam tomadas ou se a irregularidade for grave o suficiente para colocar terceiros em risco.

Caso a obra chegue a ser embargada, é preciso regularizar o que está errado (ou justificar a situação) no prazo estipulado. Além disso, será necessário o pagamento de uma taxa.

Como podemos ver, são muitos os cuidados e detalhes a serem observados. Mas construir sua casa, no lote escolhido por você, está longe de ser algo impossível.

Siga as indicações que demos acima e você estará pronto para lidar com os processos legais que envolvem a compra de lotes. Aproveite para assinar nossa newsletter e não perca mais nenhum conteúdo sobre esse assunto.

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