Afinal, qual a diferença entre escritura e registro de um imóvel?

Afinal, qual a diferença entre escritura e registro de um imóvel?

O momento da compra de um imóvel vem acompanhado de dúvidas, sobretudo em função das taxas, impostos, parcelas e emolumentos que devem ser quitados ao longo do fluxo de pagamento. É trabalhoso, mas, ao mesmo tempo, um período muito especial na vida de qualquer pessoa.

O problema é que quem não tem conhecimento sobre o processo de aquisição pode acabar deixando a burocracia ofuscar essa fase mágica. Basta lembrar que, enquanto muitos países nem têm a figura do cartório em suas transações, no Brasil, o registro de uma propriedade passa pelo Tabelionato de Notas e também pelo Cartório de Registro de Imóveis. Isso sem falar nas diversas siglas ligadas aos tributos imobiliários.

Você sabe, por exemplo, qual a diferença entre essas duas serventias extrajudiciais? E a diferença entre escritura e registro? Muita gente acredita que só a escritura é suficiente para provar o direito sobre uma unidade. Não é bem assim.

Neste post você vai entender, de forma didática e objetiva, as distinções entre os termos acima e o quanto cada um deles é importante no processo de compra de sua casa própria!

Primeiramente, o que é escritura pública?

A diferença entre escritura e registro já começa no conceito. A Escritura de Compra e Venda é um documento pelo qual são fixadas as declarações de vontades das partes envolvidas na negociação de um imóvel, bem como os deveres e direitos de cada parte na transação (preço, formas de pagamento, datas e condições de entrega das chaves etc.).

Essa escritura pública deve ser registrada no Tabelionato/Cartório de Notas, tendo duas funções essenciais: compilar o ajuste entre os envolvidos na compra e venda de um imóvel, bem como destrinchar todas as obrigações de cada interessado.

Vale a pena lembrar que se você adquirir uma unidade à vista, será necessário elaborar esse documento. Se a aquisição for por financiamento, entretanto, não será preciso se preocupar com isso, dado que o contrato de financiamento emitido pelo banco tem força de escritura.

Esse título é o primeiro ato cartorário a ser exarado, mas apenas ele não colocará você juridicamente como dono indiscutível de uma propriedade. Ainda faltará o registro do imóvel.

O que é registro de imóvel?

Não confunda: primeiramente, você deve elaborar e registrar a Escritura de Compra e Venda em um Tabelionato de Notas (para declarar o acordo de vontades). De posse desse documento oficial, devidamente assinado e chancelado pela serventia extrajudicial, o próximo passo será encaminhá-lo ao Cartório de Notas, para que a transferência da propriedade seja registrada na matrícula do imóvel.

Aqui você já começa a perceber a diferença entre escritura e registro.

Cada imóvel tem uma matrícula, um código exclusivo armazenado pelo Cartório de Notas de sua circunscrição e que traz todo o histórico do bem (quem já foi proprietário, dono atual, número da matrícula na prefeitura, se há hipoteca, solicitação de penhora ou outro fator impeditivo à transação).

É preciso que a escritura anteriormente realizada no Tabelionato de Notas seja registrada na matrícula de seu novo imóvel. Apenas quando essa transcrição é feita que você passa a ser visto legalmente como proprietário do bem. Vale lembrar que essa formalização é essencial também para eximi-lo de eventuais ações ocorridas antes de sua aquisição.

Em caso de financiamento imobiliário, a alienação fiduciária em nome do banco será registrada na matrícula, e a baixa deve ser dada assim que houver a comprovação da quitação, mediante documento fornecido pela instituição.

Em resumo, a diferença entre escritura e registro é que, enquanto o primeiro apenas fixa publicamente a venda/seus termos, além de criar condições para a posterior transferência da titularidade do bem, o registro consolida definitivamente essa alienação, declarando todas as responsabilidades vinculadas a partir daquele momento ao comprador da unidade (pagamento de IPTU e condomínio, por exemplo).

Sem o registro, há risco de que sejam feitas inúmeras escrituras no imóvel, se tornando proprietário efetivo, entretanto, apenas aquele que o registrar primeiro.

Quais são os documentos necessários para lavrar a escritura e promover o registro da matrícula?

As exigências para elaboração da escritura pública no Tabelionato e posterior registro no Cartório de Notas depende de cada estado. Entretanto, em linhas gerais, os documentos exigidos pelas serventias são:

Para os vendedores (pessoa física)

  • RG e CPF;
  • Certidão de Nascimento/Casamento;
  • Cópia do comprovante de residência;
  • Certidão Negativa da Previdência Social;
  • Certidão Negativa da Secretaria da Fazenda Estadual;
  • Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (recomendação nº 03, de 15/03/2012 do CNJ);
  • Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União;
  • Certidão Negativa da Previdência Social.

Para os vendedores (pessoa jurídica)

  • CNPJ;
  • Contrato Social;
  • Certidão da Junta Comercial;
  • Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;
  • Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União;
  • Certidão Negativa da Previdência Social;
  • Certidão Negativa da Secretaria da Fazenda Estadual.

Para os compradores (pessoa física)

  • RG e CPF;
  • Certidão de Nascimento/Casamento;
  • Cópia do comprovante de residência.

Documentos do imóvel

  • Certidão Negativa de Ônus, de Ações Reais ou Pessoais Reipersecutórias e de Inteiro Teor, fornecida pelo Ofício do Registro de Imóveis competente;
  • Documentos comprobatórios de quitação do IPTU;
  • Certidão Negativa de Débitos Municipais;
  • Certidão de pagamento do condomínio;
  • Documentos referentes ao ITBI;
  • Cópia do Instrumento de Promessa de Compra e Venda.

Para o registro da matrícula do imóvel, será necessário apresentar o traslado da escritura e o comprovante de pagamento do ITBI.

Perceba que a diferença entre escritura e registro passa pelos seus conceitos, funções e até mesmo pelo fato de a existência da primeira ser pré-requisito para a consolidação da segunda.

 

Quais os custos que vão além do valor do imóvel na hora da compra?

As taxas cartorárias e os impostos cobrados na compra de um imóvel custam entre 4% e 5% do seu valor de mercado. Estamos falando principalmente do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI (cobrado pela prefeitura), da escritura pública (cobrada pelo Tabelionato de Notas) e do registro do imóvel (que deve ser pago ao Cartório de Registro de Imóveis).

Em Aracaju, a alíquota do ITBI é de 2%. Já os valores para lavrar a escritura e promover seu registro na matrícula do imóvel podem ser consultados nos sites do Tribunal de Justiça de Sergipe e do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.

Percebeu a diferença entre escritura e registro? Então, que tal conhecer alguns dos melhores empreendimentos de Aracaju e ainda obter orientação detalhada de como proceder no pagamento das taxas e emolumentos cartorários envolvidos na compra de sua casa? Entre em contato conosco e teremos o prazer em auxiliá-lo(a)!

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