Expansão urbana: como acontece a valorização de áreas?

Com o crescimento acentuado da densidade demográfica nos grandes centros — ou seja, do número de pessoas que vivem por metro quadrado em um município — a verticalização tem se apresentado como uma solução que, em grande medida, pode se transformar em um problema. Com mais pessoas vivendo em um mesmo local, é natural que surjam os transtornos urbanos que são gerados pela saturação da infraestrutura e pela atração da criminalidade.

Diante desse quadro, a expansão urbana se mostra como uma alternativa mais apropriada, tanto para atender às demandas por moradia, quanto para acolher os empreendimentos empresariais. A partir dos novos loteamentos, surge também a oportunidade de valorização patrimonial para os investidores.

Confira neste artigo por que essa possibilidade é real.

Expansão urbana no Brasil

A expansão urbana é a transformação de áreas periféricas das cidades, que antes serviam ao uso rural e passam a ser utilizadas com propósitos residenciais ou empresariais urbanos. De acordo com um levantamento realizado pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU/USP), na maior parte das cidades brasileiras e durante a maior parte do tempo esse fenômeno ocorreu de maneira desordenada, sem qualquer planejamento.

Com isso, surgiram os notórios problemas que as cidades enfrentam nos dias de hoje. Entre os principais estão a falta de segurança, os problemas de infraestrutura de saneamento e o trânsito caótico.

De acordo com a pesquisa, a expansão urbana no Brasil se processou em três fases. A primeira, que se estendeu entre os anos 1930 e 1950, veio com a industrialização do país. Esse período se caracterizou pelo crescimento desordenado das cidades, que se expandiram em áreas suburbanas periféricas que passaram a abrigar a mão de obra das novas indústrias.

No período do regime militar — entre 1964 e 1985 — se processou a segunda onda expansionista, que foi alavancada pelas políticas habitacionais do Estado. Ainda que a preocupação com a regulação da expansão urbana tenha existido, ela não foi suficiente para garantir que a infraestrutura das cidades acompanhasse de maneira apropriada o crescimento.

A pesquisa da FAU/USP destaca, por fim, a terceira fase, iniciada na segunda metade dos anos 1980 e que prevalece até hoje. Nesse período, foi criado o Estatuto da Cidade, que busca uma ordenação maior dos centros urbanos, inclusive pela definição de um Plano Diretor para municípios com mais de 20 mil habitantes.

É nesse contexto que surge a ideia da expansão urbana planejada, que permite a valorização de áreas que antes não tinham tanto significado patrimonial. Assim, os locais que antes eram ermos, cedem lugar a condomínios e bairros planejados, que passam a ter um novo significado urbano.

Gentrificação

A partir dessa nova perspectiva de planejamento das cidades, surgiu também o processo denominado “gentrificação”, que constitui na revitalização de espaços urbanos e no enobrecimento de áreas periféricas, às quais são atribuídos novos significados.

Assim, com a expansão urbana e com a gentrificação, surge a oportunidade de valorização de terrenos que recebem uma nova infraestrutura viária, de saneamento, de transporte público e de outros serviços.

Especulação imobiliária

Como ocorre em qualquer relação de comércio, o mercado imobiliário é bastante sensível à lei da oferta e da procura. Ou seja, em regiões onde há pouca oferta de imóveis, os preços são levados às alturas, ao passo em que nas regiões onde a oferta é suficiente para suprir à demanda existente, os valores permanecem no patamar razoável.

Assim, nas regiões urbanas mais adensadas e que são caracterizadas como áreas nobres de uma cidade — que, portanto, recebem uma demanda permanente, de um público geralmente disposto a pagar caro pelos imóveis — a especulação ocorre de maneira intensa. Por essa razão, os imóveis nesses locais atingem valores que, muitas vezes, beiram o absurdo.

Contudo, mesmo sendo levada a patamares de preços estratosféricos, isso não significa que a região onde o imóvel está será melhorada na mesma proporção de elevação de valores que a especulação impõe. Pelo contrário, os problemas tendem a se agravar nas regiões mais adensadas.

Por outro lado, em áreas de expansão urbana, onde a especulação imobiliária ainda não foi iniciada, é possível adquirir lotes a preços justos. Em contrapartida, também surge a oportunidade de ocupar bairros e loteamentos estruturados, que não sofrem com a gravidade dos tantos problemas existentes nas cidades.

Planejamento

Pelo contrário, viver e trabalhar nas áreas de expansão urbana se torna mais agradável, havendo uma contribuição significativa para a qualidade de vida das pessoas que ocupam esses lugares. Afinal, essas novas áreas são planejadas de acordo com estudos urbanísticos apropriados e recebem os equipamentos urbanos mais modernos, o que favorece a situação de moradia ou de ocupação empresarial.

Com isso, naturalmente, esses locais passam a se tornar referências sobre como uma cidade planejada deveria ser. Junto de um projeto urbanístico consistente, que visa atender às necessidades da população que se propõe abrigar, também é criada regras de limitação para as possibilidades de crescimento verticalizado do lugar.

Assim, as áreas de expansão urbana seguem o que define o Plano Diretor da cidade, o que faz com que os riscos do crescimento desordenado sejam afastados, inclusive no futuro.

Valorização

É preciso considerar que a valorização consistente de um imóvel não está associada, necessariamente, à pressão especulativa. De fato, existem características que permitem que um imóvel se valorize de maneira concreta, sem que para tanto precise haver algum tipo de artifício especulativo.

No caso das áreas de expansão urbana, a valorização surge pela própria qualidade que é atribuída ao lugar. Somando-se ao planejamento dos bairros e dos condomínios que são criados nessas áreas, surgem as boas escolas, centros comerciais de bom nível e múltiplas possibilidades de recreação.

Ao mesmo tempo, como é imprescindível nos dias de hoje, nesses lugares também existe uma preocupação especial com a segurança. Assim, muitas vezes, eles são protegidos por muros e têm o acesso de pessoas controlado por uma portaria, o que evita que bandidos tenham livre circulação pelo lugar.

Tudo isso é suficiente para atrair imóveis de padrão elevado, que serão ocupados por pessoas que formarão uma vizinhança agradável. Desse modo, sem nenhuma necessidade de pressão especulativa, os terrenos nas áreas de expansão urbana tendem a valorizar, de maneira firme e contínua.

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