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Afinal, qual a diferença entre escritura e registro de um imóvel?

Silmara Coutinho
Escrito por Silmara Coutinho em 28/11/2021
Afinal, qual a diferença entre escritura e registro de um imóvel?
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O momento da compra de um imóvel vem acompanhado de diversas dúvidas, relacionadas à função das taxas, dos impostos, das parcelas e dos emolumentos que devem ser quitados ao longo do fluxo de pagamento, bem como ao registro do imóvel e escritura. É trabalhoso, porém, ao mesmo tempo, um período muito especial na vida de qualquer pessoa.

O problema é que quem não tem conhecimento sobre o processo de aquisição pode acabar deixando a burocracia ofuscar essa fase mágica. Basta lembrar que, enquanto muitos países nem têm a figura do cartório em suas transações, no Brasil, o registro de uma propriedade passa pelo Tabelionato de Notas e também pelo Cartório de Registro de Imóveis. Isso sem falar nas diversas siglas ligadas aos tributos imobiliários.

Você sabe, por exemplo, qual a diferença entre essas duas serventias extrajudiciais? Ou a diferença entre contrato particular, escritura e registro? Muita gente acredita que só a escritura é suficiente para provar o direito sobre uma unidade. Não é bem assim!

Neste post você vai entender, de forma didática e objetiva, as distinções entre os termos acima e o quanto cada um deles é importante no processo de compra da sua casa própria.

Primeiramente, quando você passa a ser considerado dono do imóvel?

No Brasil, existe o costume de acreditar que a compra do imóvel é concretizada com um contrato particular, mas é esse o caso. Um contrato particular — aquele no qual somente as pessoas que fazem parte do contrato tem conhecimento sobre próprio —, na verdade, tem o nome técnico de Contrato de Compra e Venda e está diretamente ligado apenas à fase inicial da compra.

De tal modo, segundo a legislação federal, a venda e a compra de uma casa ocorre apenas quando se adquire a Escritura Pública do domicílio. Porém, não é só isso: para se considerar de fato dono, é necessário realizar o registro da Escritura no Cartório de Registro de Imóvel, como consta no Art. 1.245 do Código Civil Brasileiro, e tirar o Registro do domicílio oficialmente.

Então, tome cuidado: sem o registro do imóvel e escritura devidamente registrada, você pode correr o risco de perder a casa e ficar em débito tanto com a legislação nacional quanto com a legislação específica do município!

O que é o contrato de compra e venda do imóvel?

Assim que é declarado o interesse entre o vendedor e o comprador da casa, realiza-se o Contrato de Compra e Venda. Ele se caracteriza por ser uma espécie de “contrato preliminar” de caráter privado, mas que pode ser levado a um registro para se tornar público. De tal maneira, é dado o primeiro passo para a formalização da venda e compra do domicílio.

Esse contrato é composto pelos dados das partes envolvidas, as características gerais do imóvel, as diversas formas de pagamento possíveis, as penalidades sobre o não cumprimento das condições previstas no próprio contrato e a corretagem (o valor total a ser pago, por quem, em que momento, entre outras informações relevantes).

Dessa forma, tudo já estará preparado para a próxima fase da legalização da compra de um imóvel que é a escritura pública.

Escritura pública: o que realmente é?

Vejamos dois outros documentos que às vezes causam confusão: o registro de imóveis e a escritura. A diferença já começa no conceito. A Escritura de Compra e Venda é um documento pelo qual são fixadas as declarações de vontades das partes envolvidas na negociação de uma casa, bem como os deveres e direitos de cada parte na transação (preço, formas de pagamento, datas e condições de entrega das chaves etc.).

Essa escritura pública deve ser registrada no Tabelionato ou Cartório de Notas, tendo duas funções essenciais: compilar o ajuste entre os envolvidos na compra e venda de um domicílio, bem como destrinchar todas as obrigações de cada interessado.

Vale a pena lembrar que, se você adquirir uma unidade à vista, será necessário elaborar esse documento. Se a aquisição for por financiamento, entretanto, não será preciso se preocupar com isso, dado que o contrato de financiamento emitido pelo banco tem força de escritura.

Esse título é o primeiro ato cartorário a ser exarado, mas apenas ele não colocará você juridicamente como dono indiscutível de uma propriedade. Afinal, ainda faltará o registro do imóvel.

O que é registro de imóvel?

Cuidado para não confundir. Primeiramente, você deve lavrar a Escritura de Compra e Venda em um Tabelionato de Notas (para declarar o acordo de vontades). De posse desse documento oficial, devidamente assinado e chancelado pela serventia extrajudicial, o próximo passo será encaminhá-lo ao Cartório de Notas, para que a transferência da propriedade seja registrada na matrícula do imóvel. Aqui você já começa a perceber a diferença entre escritura e registro.

Cada imóvel tem uma matrícula, um código exclusivo armazenado pelo Cartório de Notas de sua circunscrição e que traz todo o histórico do bem (quem já foi proprietário, dono atual, número da matrícula na prefeitura, se há hipoteca, solicitação de penhora ou outro fator impeditivo à transação).

Tendo isto em vista, é preciso que a escritura anteriormente realizada no Tabelionato de Notas seja registrada na matrícula de seu novo imóvel. Mas, lembre-se: você passa a ser visto legalmente como proprietário do bem apenas quando essa transcrição é feita. Essa formalização é essencial também para eximi-lo de eventuais ações ocorridas antes de sua aquisição.

Em caso de financiamento imobiliário, a alienação fiduciária em nome do banco será registrada na matrícula, e a baixa deve ser dada assim que houver a comprovação da quitação, mediante documento fornecido pela instituição.

Em resumo, a diferença entre escritura e registro é que, enquanto o primeiro apenas fixa publicamente a venda e seus termos, além de criar condições para a posterior transferência da titularidade do bem, o registro consolida definitivamente essa alienação, declarando todas as responsabilidades vinculadas a partir daquele momento ao comprador da unidade (pagamento de IPTU e condomínio, por exemplo).

Sem o registro, há risco de que sejam feitas inúmeras escrituras na casa, entretanto, apenas aquele que o registrar primeiro se torna proprietário efetivo.

Quais os maiores riscos de comprar um imóvel sem escritura?

Agora que você já aprendeu um pouco mais sobre os conceitos de escritura pública e registro de imóvel, chegou a hora de conhecer alguns dos maiores riscos que você pode correr se não estiver com a documentação em dia. Confira abaixo o que pode acontecer se você não fizer tudo com total segurança e de acordo com a lei.

Não ser o real dono do imóvel

Por incrível que pareça, mesmo que você pague tudo certinho, um dos maiores riscos de comprar um imóvel sem escritura é o de não ser o seu real dono. Em outras palavras, queremos dizer que, sem essa documentação, você sequer tem a verdadeira propriedade da casa, apartamento, terreno ou loja comercial que adquiriu.

Esse tipo de situação é relativamente comum no mercado imobiliário e, por isso mesmo, não dá para relaxar e confiar apenas na palavra do vendedor: vale o que está no papel. Muitos meliantes tentam afirmar que apenas a assinatura do contrato de compra e venda já é suficiente, mas o fato é que não é!

De acordo com a legislação brasileira em vigência e o nosso Código Civil, a transferência da propriedade de bens imóveis só será efetivada com o devido registro do instrumento, terminando no ato de lavrar a escritura. Sem isso, o vendedor continua sendo considerado o dono, inclusive legal, do bem que você está comprando.

A propriedade pode ser contestada

A partir do que explicamos acima, que você não é o dono do imóvel até registrar e ter a escritura lavrada, não é difícil supor que, nesses casos, a propriedade pode ser contestada. Infelizmente, essa é uma situação que acontece frequentemente no setor imobiliário e você deve ter olhos atentos para evitar esse tipo de dor de cabeça.

Uma das possibilidades de se deparar com uma circunstância do tipo é quando, por exemplo, a casa ou apartamento tenha sido objeto de penhora, ou seja, tenha sido tomado como pagamento de dívidas antigas não quitadas. Assim, o dono sequer teria o poder legal para negociar, o que geraria graves problemas ao comprador no futuro.

Outro risco que você deve se atentar é o de se tratar de uma unidade que foi invadida e, dessa forma, jamais esteve em nome do morador. Assim, você correria o risco de perder tempo e, pior ainda, o dinheiro investido, parcial ou totalmente, pois não existiria o meio legal para que a transação fosse efetivamente finalizada.

Impossibilidade de fazer financiamento

O setor imobiliário é um segmento de grande valorização no Brasil, sobretudo nas capitais estaduais e nos maiores centros urbanos, não é mesmo? Ele costuma passar bem por crises financeiras e boa parte das pessoas considera esse um investimento seguro, com bom poder de valorização e oportunidade de ganho com renda passiva.

Dessa maneira, os preços de casas, apartamentos, terrenos e lojas comerciais tende a refletir essas vantagens, tornando a sua aquisição um verdadeiro projeto de vida. Por isso mesmo, é muito difícil pagar à vista e muitos compradores recorrem aos financiamentos imobiliários, oferecidos por bancos, financeiras e mesmo construtoras.

Quando você opta por comprar um imóvel sem escritura, você simplesmente não tem a possibilidade de financiar. Será praticamente impossível achar uma empresa que forneça crédito nesses casos, tendo em vista que, para liberar o capital, a instituição tende a usar a própria unidade como garantia no caso de inadimplência.

Você pode até tentar driblar esse panorama buscando a contratação de um empréstimo pessoal para viabilizar a aquisição, mas isso não será nada vantajoso. Além de contar com mais burocracia e empecilhos, os juros mais elevados desta modalidade podem fazer com que o investimento não compense, comprometendo o negócio.

Falta de garantia de procedência

Um dos problemas mais sérios que ocorrem quando alguém opta por comprar um imóvel que não tem a escritura regularizada é que o futuro proprietário acaba ficando sem nenhum tipo de garantia no que diz respeito à procedência do bem. Poucas pessoas pensam nisso, mas essa situação pode trazer muitas dores de cabeça no futuro.

A escritura ajuda a contar um pouco do histórico da unidade em questão e, uma vez que você não dispõe desse documento, você não terá como saber de onde o imóvel se originou, se já houve alguma invasão, quantos proprietários antigos já existiram ou até mesmo questões judiciais antigas, como uma penhora, por exemplo.

Possibilidade de venda dupla

Você já deve ter ouvido falar sobre a famosa venda dupla. Essa é uma situação muito desagradável, mas que pode acontecer na compra de uma propriedade, trazendo muitos problemas e prejuízos para o comprador. Como o próprio nome já diz, ela ocorre quando alguém mal-intencionado vende uma única unidade para duas pessoas.

Como você já deve saber, isso só é possível se a unidade não tem escritura, pois esse documento garante, do ponto de vista legal, que haja apenas um proprietário em um imóvel. Por isso mesmo, o ideal é buscar sempre lidar com profissionais idôneos e empresas com expertise no mercado, que garantam os seus projetos.

Na prática, a coisa costuma ocorrer, mais ou menos, da seguinte maneira: um indivíduo negocia a sua casa, apartamento, terreno ou loja com outro e, por exemplo, descobre que ele ainda não está utilizando o local. Dessa forma, ele negocia com outro interessado e recebe pela transação, após efetuar um contrato de gaveta.

Problema com herdeiros

Por fim, uma das situações que podem acontecer quando você decide investir em um imóvel que não tem escritura é ter problemas com os filhos do antigo proprietário. Uma vez que você não terá o documento que oficializa, de forma legal, que é o dono da unidade, eles podem contestar, sem dificuldades, uma eventual venda antiga. 

O risco é que eles possam alegar que a transação não ocorreu, não foi finalizada e até que não foram informados da situação. Dessa maneira, fica complicado provar o contrário. Também existem casos de herdeiros que fazem a venda sem o conhecimento ou autorização dos irmãos. Mais uma vez, vale fazer tudo certo e ficar dentro da lei.

Quais são os documentos necessários para lavrar a escritura e promover o registro da matrícula?

As exigências para elaboração da escritura pública no Tabelionato, e posterior registro no Cartório de Notas, depende de cada estado. Entretanto, em linhas gerais, os documentos exigidos pelas serventias são os solicitados abaixo.

Para os vendedores (pessoa física)

  • RG e CPF;
  • Certidão de Nascimento/Casamento;
  • cópia do comprovante de residência;
  • Certidão Negativa da Previdência Social;
  • Certidão Negativa da Secretaria da Fazenda Estadual;
  • Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (recomendação nº 03, de 15/03/2012 do CNJ);
  • Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União;
  • Certidão Negativa da Previdência Social.

Para os vendedores (pessoa jurídica)

  • CNPJ;
  • Contrato Social;
  • Certidão da Junta Comercial;
  • Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;
  • Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União;
  • Certidão Negativa da Previdência Social;
  • Certidão Negativa da Secretaria da Fazenda Estadual.

Para os compradores (pessoa física)

  • RG e CPF;
  • Certidão de Nascimento/Casamento;
  • cópia do comprovante de residência.

Documentos do imóvel

  • Certidão Negativa de Ônus, de Ações Reais ou Pessoais Reipersecutórias e de Inteiro Teor, fornecida pelo Ofício do Registro de Imóveis competente;
  • documentos comprobatórios de quitação do IPTU;
  • Certidão Negativa de Débitos Municipais;
  • Certidão de pagamento do condomínio;
  • documentos referentes ao ITBI;
  • cópia do Instrumento de Promessa de Compra e Venda.

Para o registro da matrícula do imóvel, será necessário apresentar o traslado da escritura e o comprovante de pagamento do ITBI.

Perceba que a diferença entre escritura e registro passa pelos seus conceitos, funções e até mesmo pelo fato de a existência da primeira ser pré-requisito para a consolidação da segunda.

Quais custos vão além do valor do imóvel na hora da compra?

As taxas cartorárias e os impostos cobrados na compra de um domicílio custam entre 4% e 5% do seu valor de mercado. Estamos falando principalmente do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — ITBI (cobrado pela prefeitura), da escritura pública (cobrada pelo Tabelionato de Notas) e do registro do imóvel (que deve ser pago ao Cartório de Registro de Imóveis).

Em Aracaju, a alíquota do ITBI é de 2%. Já os valores para lavrar a escritura e promover seu registro na matrícula do imóvel podem ser consultados nos sites do Tribunal de Justiça de Sergipe e do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.

Em qual momento será necessário ter o registro do imóvel e escritura?

Além de ser importante ter toda a documentação do imóvel para estar seguro e de acordo com a lei, existe uma série de situações em que o proprietário do domicílio precisa estar com os documentos em mão.

Por exemplo, você sabia que, para realizar uma reforma na sua casa própria, é preciso de toda a documentação legal? Uma obra feita sem a permissão prévia da prefeitura corre o risco de ser barrada pela fiscalização ou de até mesmo levar multas.

Além de uma reforma, há vários outros processos, como na hora de fazer um financiamento, declarar o imposto de renda, apresentar à fiscalização do poder público municipal, entre outros. Basta manter a documentação sempre em dia para evitar possíveis problemas em horas como essas.

Como visto durante este post, ao saber os detalhes de cada fase desse momento tão importante, você faz uma compra segura. Lembre-se de que apenas o contrato de compra e venda não é suficiente: quem não faz o registro do imóvel e da escritura de forma correta não é considerado o dono do imóvel, segundo a lei vigente no país.

Conseguiu notar a diferença entre um contrato de compra e venda, o registro do imóvel e a escritura? Aprendeu quais são os maiores riscos de não contar com toda a documentação necessária para que a unidade esteja em perfeita sintonia com a legislação brasileira? Deixe um comentário aqui no blog e nos conte o que achou do artigo!