Aprenda a calcular o custo da sua construção sem erros

Aprenda a calcular o custo da sua construção sem erros

Construir a casa própria é um sonho que muitos pretendem realizar ao longo da vida. Porém, a maioria ainda fica na dúvida quando precisa entender o real custo da construção.

Se você chegou até aqui, então também está em fase de planejamento do seu imóvel próprio, não é mesmo? É normal ficar um pouco perdido sobre como calcular a construção de uma casa sem erros.

E desperdiçar dinheiro e tempo em uma construção pode gerar muita dor de cabeça e transformar o sonho da casa própria no pesadelo da construção eterna.

Mas não se preocupe! Montamos este material especial para contar o maior segredo de como calcular o custo da sua construção sem erros. Continue lendo e descubra.

1. Introdução

Existem diversas formas de montar orçamentos e levantar os custos que uma obra vai acarretar. O mais comum, antigamente, era separar os gastos por etapas ou por tipos.

Assim, calculava-se os custos de matéria-prima e os de mão de obra, tudo separado.

Claro, isso ajuda muito a entender onde é possível economizar e enxugar o orçamento. Mas é um tipo de cálculo que está ligado ao projeto técnico da casa de forma muito genérica. Qualquer mínima mudança na planta ou no projeto inicial trarão muitos custos inesperados.

Não há erros de começar a prever o custo de uma construção dessa forma, porém, há uma maneira complementar para calcular os gastos que ajudará a dar um norte no pontapé inicial do seu projeto.

Nós apresentamos para você o CUB.

1.1. O que é e como nasceu o CUB

Desde 1964, a Lei 4.951, que discorre sobre incorporações imobiliárias, autorizou o Banco Nacional da Habitação —  também conhecido como BNH — a estabelecer um convênio com a Associação Brasileira de Normas Técnicas —  a ABNT — para criar uma norma que elaborasse critérios para quantificar, definir e precificar as unidades de habitação.

Um ano depois, em 1965, surgia a NB-140, uma norma que definia os critérios para avaliação dos custos unitários e elaboração de orçamento de “construção para incorporação de edifício em condomínio”.  E foi essa norma que ditou os critérios para o CUB.

CUB nada mais é que Custo Unitário Básico.

E então, a partir da década de 60, a lei que citamos acima prevê que os SINDUSCONs (Sindicatos da Indústria da Construção Civil), em suas respectivas regiões de atuação, são obrigados a divulgar todo mês os valores unitários de construção (CUB) a serem adotados.

Originalmente, esse custo era mais restrito quanto a discriminação de edificação. Ele abrangia apenas unidades habitacionais, com dois e três dormitórios, que cabiam em projetos-padrão de um a 12 pavimentos.

Além disso, havia as divisões por acabamento, em alto, baixo e normal. Porém, no ano 2000, a ABNT publicou uma emenda para substituir a NB-140 e ampliou, dessa forma, os tipos de construção que o CUB cobria, incluindo além dos residenciais, os projetos comerciais, casas populares e galpões.

E desde então, o setor usa essa norma, a NBR 12.721, para fazer os cálculos do CUB e assim prever os gastos de uma construção.

A última mudança dessa norma ocorreu em 2007, para se ajustar aos novos padrões de construção que surgiram com os anos no mercado de construção brasileira. Dessa forma, o CUB de hoje em dia abrange muito mais opções de projetos-padrão e acabamentos.

1.2. A importância do CUB

O valor do CUB é calculado com base nos diversos tipos de projetos tais como comerciais, residenciais, galpão industrial e residência popular e leva em consideração os insumos, despesas administrativas e equipamentos utilizados na construção.

Apesar de não ser o custo final de uma obra, isso vai depender do orçamento detalhado, o CUB serve de baliza, pois mostra a variação mensal de valores, e isso é muito importante já que despesas de materiais e mão de obra estão muito suscetíveis a inflação e constante flutuação.

Vale ressaltar que o cálculo é pautado por normas da ABNT e, como dissemos, varia de região para região.

A metodologia — veja detalhes no item 2.1 — usada para calcular o CUB tem como ponto de partida projetos inteiros para cada tipo diferente de edificação. Mensalmente, os SINDUSCONs fazem uma profunda pesquisa com dados que são tratados de forma estatística por um programa para essa finalidade, desenvolvido dentro das normas ABNT, e então publica os resultados.

No mês corrente, até o quinto dia, os sindicatos divulgam os resultados do mês anterior. Ou seja, se você olhar o CUB/m² em setembro, estará vendo os números de agosto.

Deve-se olhar para o CUB como um levantamento realista dos custos de construção de determinada região. Esses custos são parciais, tendo em vista que alguns encargos adicionais podem não estar incluídos no CUB como instalações prediais.

Porém, isso é algo que deve preocupar mais àqueles que pretendem construir prédios ou conjuntos comerciais.

Sendo assim, está clara a importância dessa ferramenta como um parâmetro confiável na determinação do custo de uma construção. As aplicações para o CUB abrangem desde a elaboração de um orçamento por quem vai construir uma casa até o planejamento de um edifício de mais de 20 andares.

Agora que você já conhece o Custo Unitário Básico e sabe da sua relevância, vamos para a parte prática da aplicação desse recurso para a sua construção.

2. Como calcular o custo da construção com o CUB?

Para começar a entender melhor como o CUB ajudará você no seu orçamento, vamos começar pelo básico, como ler a tabela que o sindicato disponibiliza. Para isso, você precisa ir atrás do CUB da sua região.

De nada adianta usar o custo São Paulo se você pretende construir um imóvel em Salvador, por exemplo. São realidades muito distintas. Se vai construir em São Paulo, deve-se usar a tabela do sindicato de São Paulo e assim por diante.

Portanto, para você que está planejando construir o seu imóvel em Sergipe, o site que você deve consultar o CUB do mês é este aqui.

Ao abrir a página, você verá uma lista onde, no topo, está o Boletim CUB/m² mais recente. Ao abrir, você verá uma tabela mais ou menos assim:

Item

R-1

PP-4

R-8

PIS

Material

500,04

548,17

522,03

376,39

Mão de Obra

516,51

433,90

407,95

351,90

Desp. Adms.

59,86

15,92

14,32

14,84

Equipamento

2,48

2,39

2,51

1,25

Total

1.078,88

1.000,37

946,81

744,38

Você notará que existe uma série de tabelas, elas estão separadas pelo tipo de edificação. Eis cada um deles:

  • Projetos-padrão Residenciais – Baixo: projetos de residências compostas por dois dormitórios;

  • Projetos-padrão Residenciais – Normal: projetos de residências compostas por três dormitórios;

  • Projetos-padrão Residenciais – Alto: projetos de residências compostas por quatro dormitórios;

  • Projetos-padrão Comerciais – Normal: projeto de edifício composto por até oito pavimentos;

  • Projetos-padrão Comerciais – Alto: projeto de edifício composto por 16 ou mais pavimentos;

  • Projetos-padrão Galpão Industrial e Residência Popular: o primeiro é o projeto de galpão que tem área administrativa, um vestiário, dois banheiros e um depósito. O segundo, é o projeto de residência que tem uma sala, uma cozinha, um banheiro e um dormitório apenas.

Além das diferentes discriminações dos projetos-padrão, cada bloco de tabelas tem diferentes siglas. Estas determinam os subtipos de construção em cada padrão, ou melhor, o tipo de acabamento.

Para você não se perder, separamos o que significa cada um deles:

Acabamento

Descrição

R-1

Residência Unifamiliar.

PP-4

Prédio popular.

R-8

Residência Multifamiliar.

R-16

Residência Multifamiliar.

PIS

Projeto de Interesse Social.

CAL-8

Edifício comercial de andar livre.

CSL-8

Edifício com 8 pavimentos tipo comercial salas e lojas.

CSL-16

Edifício com 16 pavimentos tipo comercial salas e lojas.

RPQ1

Residência com uma sala, uma cozinha, um banheiro e um dormitório.

G1

Galpão com um vestuário, dois banheiros, um depósito e uma sala administrativa.

Você, a não ser que seja um grande investidor e pretende levantar alguns prédios, deve se preocupar com o R-1, que abrange a residência unifamiliar. Ou seja, a casa residencial que você tanto sonha em construir.  

Nesse caso, o CUB/m² para a construção da sua residência é o total do R-1 indicado na tabela, que no caso é R$ 1.078,88.

Simples, não é mesmo?

Tendo entendido o que cada sigla na tabela do CUB significa e como você deve ler os dados apresentados, é hora de entender como o cálculo em si é feito.

2.1. Como é feito o cálculo do CUB

Como dissemos, o Custo Unitário Básico é calculado por meio de uma metodologia estatística, ou seja, existe uma coleta de dados que depois é tratada em um sistema apropriado.

O sistema faz a leitura dos dados e entrega os resultados, que são os valores que vimos na tabela anterior.  

Esses dados são os salários de profissionais como pedreiros, mestres de obras etc., o custo de materiais, despesas administrativas e gasto de equipamentos utilizados. Tudo isso são os critérios previstos pela norma NBR – 12.721.

O sindicato faz, então, um levantamento desses valores a partir de uma amostragem. Geralmente, isso varia de acordo com o mercado de construção de cada região, mas o padrão usado pelos sindicatos do Nordeste tomam como base 40 empresas do mercado de construção.

Essa metodologia de coleta direta em empresas do ramo foca na ótica do comprador final, eliminando, dessa forma, possíveis distorções. Como o intuito do indicador é calcular o custo e não o preço, a metodologia faz a pesquisa junto às construtoras, que são as compradoras, e não aos vendedores ou distribuidores.

O resultado final é um indicador aproximado do custo final de uma construção. Por isso, o CUB é muito usado como parâmetros para compra de imóveis e até como forma de reajuste de preços em contratos de imóveis já em construção.

Percebeu como essas três letrinhas têm enorme importância para quem pretende construir o próprio imóvel ou adquirir um imóvel na planta?

Chegamos até aqui, você já viu a história desse indicador, já entendeu como ele é calculado. Agora, é hora de colocar a mão na massa.

2.2. Como usar o CUB na prática

Não há muito mistério nessa parte. Para calcular o valor do CUB, é preciso pegar o CUB/m² e multiplicar pela metragem do imóvel que vai construir, como abaixo:

CUB/m²

Metragem do Imóvel

Total

R$ 1.078.88

150 m²

R$ 161.832,00

Esse é o valor de base e inicial para você começar a calcular o valor total da sua obra. Claro, essa é uma estimativa. Apesar de o CUB ter uma grande abrangência de projetos-padrão, cada edificação tem a sua especificidade.

Você pode partir de um projeto básico e, então, decidir fazer algumas alterações no espaço, como uma cozinha americana ou uma varanda gourmet.

E isso é o que faz toda a diferença para o cálculo correto de uma obra. Precisamos entender ao que o CUB de fato se refere. Não fique confuso, já chegamos lá.

2.3. Entendendo as limitações do CUB

O valor total de uma obra é dividido entre alguns serviços diferentes, cada um deles corresponde a uma fração do custo total.

Para você entender, separamos uma tabela com cada um desses itens e o quanto eles representam no valor total de uma obra:

Serviços necessários para execução da obra

Variação no Valor Total da Obra

Projetos

5 a 12%

Fundações

3 a 7%

Serviços Preliminares

2 a 4%

Estrutura

15 a 25%

Cobertura

8 a 12%

Instalação elétrica e hidráulica

12 a 17%

Esquadrias

4 a 10%

Acabamentos

25 a 33%

Serviços Complementares

2 a 4 %

Como vimos, o valor do CUB que calculamos para uma casa de 150m² é de R$ 161.832,00. Mas esse valor é apenas uma parte do valor total da obra.

Quando o sindicato calcula o CUB, ele o faz em serviços que são fáceis de medir a partir de um projeto-padrão. Esses serviços são estrutura, cobertura, instalações, esquadrias e acabamentos.

Todos os demais sofrerão alterações de um projeto para outro. Por exemplo, talvez o terreno que você adquiriu seja simples e não precise de grandes preocupações.

Porém, se ele for um terreno mais mole, precisará de uma fundação mais estável, que requer mais material, mão de obra e esforço, ou seja, a porcentagem de custo com a fundação vai subir.

Um erro muito comum das pessoas que usam o CUB para calcular o valor total de uma obra, é pegar estimativas dos serviços que o CUB não cobre — como projetos, fundação e serviços preliminares e complementares —, e jogar em cima do valor do CUB.

Por exemplo, vimos que o CUB para a nossa casa hipotética é de R$ 161.832,00. Se tomarmos como estimativa que o projeto custa 10% do valor total da obra e calcular isso em cima do valor do CUB, o custo do projeto seria de R$ 16.183,20.

Mas se o valor total para construir nossa casa hipotética for de cerca de R$ 200.000,00, então o cálculo do valor do projeto está errado.

Para não cometer esse erro, o que devemos fazer é tratar o CUB como ele é, uma porcentagem do valor total de uma construção.

Geralmente, ele corresponde a 80% do valor total de uma obra, principalmente por ser uma obra a partir do zero.

Sendo assim, se o valor do CUB é 80% do valor total da obra, basta fazer uma regra de três e calcular os 20% restantes para ter o custo da sua construção.

No nosso exemplo, sabemos que R$ 161.832,00 é 80% do valor total, logo, pela regra de três, o valor total da obra é de R$ 202.290,00.

Se ficou com dúvida, a fórmula da regra de três que usamos é: 161832 / x = 80 /100, em que 161.831 corresponde ao CUB, ou seja, 80%, e “x” corresponde a 100%, o valor total da obra.

Dessa forma, você utilizará o CUB da forma correta para de fato chegar ao valor total aproximado para a construção do seu imóvel.

Claro, algumas coisas podem sofrer alteração no caminho, por vontade sua de alterar o projeto ou por imprevistos no caminho, mas tendo em vista o valor que você calculou, é possível ter um bom guia para negociar com arquitetos e construtoras.

Apesar dessas pequenas peculiaridades, agora você está apto a fazer uma boa estimativa do valor total da sua obra. Assim, você não será pego de surpresa ou passado para trás por profissionais não muito confiáveis.

2.4. Itens e serviços além do CUB

Apesar de ser uma ótima forma de começar a prever os gastos para a construção de uma casa, existem alguns itens que o CUB não prevê, além dos serviços que citamos no item 2.3., são eles: equipamentos eletroeletrônicos, mobiliário e área externa.

Ao terminar a primeira etapa de cálculo da sua construção usando o nosso guia, não esqueça de prever o orçamento necessário para essas questões, senão você terá uma casa vazia e isso não é algo agradável de se pensar.

Como vimos, o índice do CUB mede a parte da construção propriamente dita, todos os adendos da finalização de uma obra, como muros, portões, projeto de luminotécnica mais específico, materiais de segurança (cerca elétrica) podem custar um valor considerável para ser ignorado no planejamento.

Ao sentar para desenhar o orçamento do seu imóvel, faça uma previsão de gastos para esses quesitos, sempre com uma folga para eventuais mudanças de ideia.

Se a casa tiver uma área externa prevista com piscina e área de lazer, é preciso fazer um orçamento detalhado dessa parte com todos os gastos como instalação e pinturas de portões e muros, revestimentos etc.

Também não se esqueça de fazer a parte o orçamento da marcenaria. O CUB não prevê esse serviço. Se o projeto do imóvel prevê uma cozinha planejada, móveis embutidos ou até nichos especiais de madeira, isso tudo deve ser orçado à parte.

A marcenaria é um serviço que pode chegar a custar 20% no valor de um imóvel. Você não vai querer esquecer desse detalhe, não é mesmo?

2.5. CUB para reformas

Aqui vale um adendo. O CUB é um índice usado para referência na construção de obras novas, como vimos ao longo do material. 

Isso não quer dizer que ele não possa ser usado, embora com muita cautela, para levantar estimativas de custos para reformas.

O grande problema de usar esse demonstrativo para cálculo de reformas é que ele leva em consideração o terreno limpo, ou seja, não incluir demolições ou demais ações necessárias em uma reforma.

Caso você tenha um imóvel que pretende reformar ou conhece alguém que está nessa situação e queira usar o CUB como referência, nosso conselho é chamar um profissional que poderá ou não usar esse indicativo.

Os bons profissionais que estão acostumados a lidar com reformas partem para o orçamento a partir do projeto detalhado e o uso do CUB acaba sendo bem questionável.

Na dúvida, não se guie sozinho pelo CUB para calcular custos de reformas. A chance de erro é grande. 

Aproveite e veja nosso post especial só sobre manutenção de casas que vai lhe ajudar a evitar futuras reformas. 

 

 

3. Conclusão

O CUB foi, de fato, um avanço para que todos possam ter um norte seguro sobre os custos de construção de uma habitação. Mas, como vimos, é preciso usar esse índice com sabedoria e uma boa análise.

Lembre-se de que esse é um índice que abrange apenas uma parte do valor da obra. Não se esqueça de todos outros apontamentos que fizemos ao longo do artigo.

Quando o assunto é construção, você deve estar sempre bem informado, e buscar conhecimento é a melhor forma de entender todo o processo que um imóvel precisa passar para ser erguido.

Esperamos que este guia tenha ajudado você a entender como iniciar o sonho da casa própria: calculando o quanto você precisará investir para vê-lo realizado.

Já que chegamos ao final dessa pequena jornada, que tal calcular a estimativa para a construção do seu imóvel?

Depois disso, não deixe de procurar bons profissionais para auxiliá-lo nesse processo. Um bom projeto arquitetônico aliado a um orçamento bem elaborado são a receita de sucesso para uma construção tranquila e eficiente.

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