Você realmente sabe como escolher um lote para sua casa?

Investir no mercado imobiliário, como escolher um lote para construir a sua casa, é sempre uma boa opção no Brasil, pois esse é um setor que costuma passar sem maiores problemas até mesmo nos períodos em que a conjuntura econômica não é tão favorável, o que acontece de tempos em tempos.

Essa escolha pode constituir um excelente negócio e trazer bons retornos para o proprietário, sobretudo a médio e longo prazos, mas será que você realmente sabe como escolher um lote de terreno?

Se ainda tem dúvidas e quer aprender a selecionar as melhores alternativas para fazer essa aquisição, confira as dicas que preparamos no conteúdo a seguir:

Pesquise sobre a incorporadora

O primeiro passo para escolher um lote de terreno é fazer uma boa pesquisa sobre a situação legal do incorporador e do empreendimento em si. Antes de mais nada, é imprescindível checar se a empresa é realmente confiável, afinal, esse tipo de negociação envolve valores elevados e é preciso superar várias etapas legais para abrir as vendas.

Infelizmente, não é raro nos depararmos com tentativas de venda de propriedades procedentes de posse ou com problemas judiciais, bem como loteamentos que estejam em áreas presas em inventários.

Órgãos que podem ser consultados

Não hesite em pedir referências para amigos ou parentes e faça da internet a sua grande aliada. Visite fóruns, use buscadores e veja se existem protestos no Procon ou em outros órgãos de defesa do consumidor. Dirija-se ao Registro de Imóveis para conferir como está o registro do loteamento, as licenças e a aprovação do projeto.

Órgãos ambientais e prestadores de serviços públicos, como água e luz, também são boas fontes de informação. A documentação vai apontar se o empreendimento está em área proibida, próxima a mananciais ou de proteção ambiental.

A Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO) confere o “Selo de Regularidade de Aprovação” às obras em situação regular. Veja se a que você está interessado possui essa certificação.

No Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), você pode obter informações sobre a idoneidade e o histórico da empresa corretora.

Avalie a região ao escolher um lote para construir

O passo seguinte para escolher um lote de terreno é avaliar a região do loteamento. Essa é uma etapa extremamente importante, porque você precisa se certificar de que as necessidades de habitação serão satisfatoriamente atendidas naquele local, de forma que ele proporcione uma qualidade de vida condizente com o que você espera.

Observe se existem ruas e vias adequadas para a sua locomoção. Para determinar se um empreendimento vai ser bom para você e sua família, é importante verificar quais serviços essenciais estarão instalados.

Visite o local não uma, mas várias vezes. É a oportunidade que você tem para avaliar a infraestrutura, a existência de linhas de transportes públicos na região e a oferta de estabelecimentos comerciais (padarias, feiras, mercados, farmácias, bancos e restaurantes, entre outros).

Procure saber se, por perto, há casas de festas e outros empreendimentos que podem causar uma aglomeração excessiva de pessoas. É bom checar se na região há indústrias que possam provocar poluição do ar e sonora, além de outros impactos que comprometam sua qualidade de vida.

Para ter uma visão mais ampla, procure conhecer o bairro em diferentes horas do dia e busque informações com os moradores e comerciantes da área.

Defina a localização do lote com critério

Agora que está definida a vizinhança na qual você gostaria de ficar, vem uma etapa ainda mais importante: a da localização do lote propriamente dito, pois, afinal, é ali que, de fato, você vai morar.

Para fazer bem essa escolha, é preciso levar em consideração alguns fatores, como a incidência do sol e a posição no quarteirão, entre outros.

Posição no quarteirão

Há quem prefira morar em esquinas, há quem ache que o meio do quarteirão garante mais segurança e privacidade. Depende de cada um, mas seja qual for a sua preferência, é importante analisar esse fator na hora de tomar a decisão.

Posição do sol

Ainda tem gente que não dá a devida importância à incidência do sol na escolha do lote, mas esse é um fator que realmente faz diferença.

Pela manhã, ele ajuda a secar as roupas e colabora para que as plantas fiquem mais bonitas e fortes. Na parte da tarde, ele bate mais forte e, em regiões mais quentes, o calor nas partes mais expostas da casa pode ser bem grande.

Em uma situação ideal, os dormitórios ficam voltados para o nascer do sol, tal como a área externa da piscina. Por isso, observe se não há nenhuma construção tapando a sua visão da aurora ou a incidência dos raios solares.

Normalmente, quando se trata de Brasil, o lado norte é o que recebe mais sol durante a manhã e, por isso, os terrenos com a frente voltada para essa direção são mais valorizados no mercado. O lado sul, por sua vez, é indicado para cômodos como cozinhas e lavanderias.

Veja o potencial de valorização

Outro item fundamental na hora da compra de qualquer propriedade, especialmente se você estiver pensando em gerar patrimônio, é checar qual é o potencial de valorização, tanto do terreno quanto do próprio bairro. Dentro desse contexto, fazer essa análise pode garantir bons rendimentos no futuro.

Cheque se a área está recebendo investimentos, como outros empreendimentos residenciais ou a instalação de grandes estabelecimentos comerciais, como shoppings. Instalações de estações de trem e especialmente de metrô também são fatores que elevam os preços dos imóveis com o passar do tempo.

Observe muito bem os preços

Como na aquisição de qualquer propriedade, não dá para escolher um lote sem fazer uma excelente pesquisa de preços. O mercado imobiliário é muito extenso e os valores podem ser surpreendentemente distintos, mesmo para unidades com características similares e situadas em regiões próximas.

Isso é ainda mais marcante quando estamos tratando de uma área que ainda está em construção ou com diversas possibilidades no futuro. Visite e negocie com diversas imobiliárias, busque mais uma vez na internet e não deixe de anotar o telefone quando vir um espaço interessante à venda enquanto você roda pela cidade.

Acima de tudo, desconfie muito de preços excessivamente baixos. Como ninguém está no mercado para perder dinheiro, o que parece ser um negócio imperdível pode acabar se revelando uma cilada. Há casos, por exemplo, de vendas de quotas irregulares de terrenos pertencentes a cooperativas e associações de moradores.

Há também situações em que o preço é baixo porque o loteamento é irregular. Para evitar cair nesse tipo de golpe, o futuro morador deve se preocupar em verificar quem é a entidade responsável pelo parcelamento e qual a documentação exigida. Muita facilidade ou informalidade pode significar que há algo errado.

Ao pagar a entrada, o ideal é que isso seja feito em cheque nominal para a empresa, com recibo e contrato detalhado e assinado.

Confira a topografia com atenção

O passo seguinte para não errar ao escolher um lote de terreno é conferir muito bem a topografia do local, pois ela é muito importante para ver as alternativas que aquela propriedade trará dentro da realidade da construção civil e também dentro do seu contexto financeiro a curto, médio e longo prazos.

Se o espaço for plano, a situação fica mais simples, pois é consideravelmente mais fácil edificar uma casa nesse tipo de angulação. No entanto, a inclinação não é impeditiva de fazer uma obra no futuro, mas isso pode prejudicar momentaneamente os seus planos. Analise com atenção, consulte engenheiros e cheque muito bem.

Caso haja desnível no terreno, é preciso verificar a direção e a intensidade da inclinação. Se o desnível for em direção ao fundo do terreno, a possibilidade de problemas é maior e será necessário aterramento e muro de sustentação. Isso tem custos que podem encarecer consideravelmente a obra.

Fique atento ao tipo de solo ao escolher um lote para construir

Uma das variáveis importantes na hora de escolher o lote e que ainda passa despercebida é a composição do solo. Se o terreno for pedregoso, haverá dificuldades na hora de fazer as fundações, especialmente se elas precisarem ser mais profundas.

O solo arenoso, por sua vez, não pode receber projetos de casa mais “pesadas”, com vários pavimentos. Nessa situação, para não correr riscos de acidente, é preciso fazer a troca do solo, isto é, aumentar o custo da obra.

Terrenos onde há ocorrência de erosão podem apresentar buracos e rachaduras no alicerce e resultar até em abalo para as estruturas do imóvel.

A melhor maneira de descobrir o que vai precisar ser feito para garantir boas fundações é a contratação de uma empresa de sondagem, que, depois de analisar o perfil do lote, vai determinar em que camadas estão os solos mais apropriados para ser a base da fundação.

Se o terreno for localizado na proximidade de rios, represas e nascentes, além dos eventuais problemas ambientais, a instabilidade do solo aumenta e há maior probabilidade de alagamentos.

Analise detalhadamente a metragem

A imensa maioria dos lotes tem uma metragem padrão, mas você não deve, sob hipótese alguma, confiar cegamente nesse aspecto. Não abra mão, por exemplo, de analisar detalhadamente esse item antes de pensar em fazer uma proposta e muito menos antes de fechar o negócio.

Essa característica também terá de estar em consonância com o tipo de construção que você quer edificar no futuro, bem como com a legislação do município no qual o imóvel está localizado. Algumas cidades estabelecem um tamanho mínimo de frente para poder construir unidades acima de um certo número de pavimentos, por exemplo.

Terrenos muito pequenos podem inviabilizar projeto que o proprietário tem em mente. Se forem muito grandes, os problemas serão a manutenção, o custo de IPTU, a dificuldade de cuidar de uma área tão extensa e outros. Formatos estreitos, como 5×30, devem ser evitados, pois praticamente nenhuma construção fica boa nessa proporção.

Visite algumas vezes o local

Depois de estabelecer quais são as suas regiões de interesse, você não deve abrir mão de visitar algumas vezes o local e conhecer cada centímetro do terreno. Muita gente, erroneamente, cai na tentação de fazer uma aquisição indo apenas uma vez na propriedade ou até mesmo confiando nas fotos e imagens do anúncio.

O fato é que você só saberá realmente se existem diversas limitações físicas para construções — inclinações muito acentuadas, eventual presença de encosta, proximidade excessiva de mangues ou rios e muitas outras coisas — se você verificar com os próprios olhos. Se necessário, leve um profissional de arquitetura ou engenharia com você.

Observe a documentação

Os lotes de terrenos, como ocorre com qualquer outro tipo de propriedade, têm o risco inerente de apresentar problemas na documentação. E, uma vez que você superou todas as etapas que falamos neste conteúdo, o passo final é checar se a papelada está em dia e, aí sim, você pode fazer uma proposta sem medo de ter dores de cabeça no futuro.

Comece checando o registro no Cartório de Imóveis do município em questão e veja se o empreendimento está com todas as licenças em dia e com as autorizações de todos os órgãos competentes, sobretudo as de cunho ambiental, cujos embargos são comuns para loteamentos em algumas cidades do país.

Atenção para a matrícula individual do lote. Ela é a garantia de que o terreno é regular em vez de fruto de uma ocupação ou algo semelhante.

No Cartório de Registro de Imóveis, procure obter a certidão de propriedade, com negativa de ônus e alienações, que vai apresentar o histórico do terreno. Para saber se há ações na justiça contra o proprietário, peça para que sejam apresentadas as certidões pertinentes, como as de protesto, execuções fiscais e ações federais. Aproveite para averiguar se o o terreno está averbado, isto é, possui registro, no nome do vendedor.

Outros documentos importantes são a Certidão Negativa de Débitos Municipais e o carnê do IPTU, que informa a metragem do terreno e o valor venal.

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