Posicionamento do lote - Uma visão completa sobre as principais dúvidas

Tomada a decisão de construir uma casa, uma das primeiras dúvidas que se apresentam ao comprador é qual seria o melhor posicionamento do lote, isto é, sua localização em relação ao nascer e ao pôr do sol, e como os cômodos serão atingidos pela luz ao longo do dia.

Existe um consenso de que a melhor localização é aquela em que a frente do imóvel está voltada para o norte, ou seja, com o nascente à esquerda e o poente à direita. No entanto, esse entendimento é questionável. O fato é que qualquer terreno tem faces voltadas para os quatro pontos cardeais e que o aproveitamento dessa situação depende, hoje, muito mais das escolhas do projeto arquitetônico do que de qualquer outro.

Neste texto, vamos explicar como avaliar o posicionamento do seu lote e as consequências que isso traz para a construção. Também vamos explicar alguns requisitos para garantir que o projeto desenvolvido para o lote atinja um alto padrão de qualidade.

Vamos começar explicando as discussões que envolvem o posicionamento de um lote e os fatores que o influenciam.

A questão do posicionamento dos lotes

Há ideias antigas, que são verdade por muito tempo, mas que, em um determinado momento, deixam de ser porque as condições, a tecnologia e a própria maneira de as pessoas enxergarem o mundo mudam.

Um bom exemplo disso são os critérios usados para definir qual é o posicionamento ideal para um lote. A velha máxima da “frente virada para o norte”, além de não ser suficiente, não é mais necessariamente verdadeira.

Esse entendimento se modificou nas últimas décadas em função da multiplicidade de novas maneiras de conceber um projeto e de organizar os cômodos de uma casa. Hoje em dia, a vontade do cliente em ter uma ordem diferente do tradicional nas dependências somada à criatividade e aos recursos técnicos dos arquitetos torna possível tirar o máximo proveito de qualquer tipo de localização.

A originalidade não é o único fator resultante dessa visão mais ampla do que seria uma boa localização de um terreno. Ela representa também a possibilidade de aproveitar oportunidades comerciais: em um mercado no qual as pessoas ainda decidem usando apenas o critério da frente voltada para o norte, imóveis com outras configurações, mas com iguais possibilidades, acabam tendo um preço mais em conta.

Uma boa forma de perceber como o projeto pode ficar é entender como cada cômodo se relaciona com os pontos cardeais. O que é indicado, o que é aceitável e o que é desaconselhado. A partir daí, podemos ter uma visão das múltiplas possibilidades envolvidas.

A vantagem do norte

A frente voltada para o norte sempre foi a preferida pelos arquitetos, no hemisfério sul, devido à incidência dos raios solares. Então, a ideia era garantir que o imóvel não recebesse luz de menos, o que pode gerar uma facilidade para o desenvolvimento de fungos e mofo, por exemplo.

No inverno, as faces voltadas para o norte recebem luz praticamente o dia todo. No verão, a sombra é abundante.

Imóveis voltados para o sul, ao contrário, recebem menos sol durante o ano todo. Já os de frente para o leste recebem o sol da manhã e os que apontam para oeste recebem o sol da tarde.

De forma geral, ambientes voltados para o oeste costumam ser mais quentes do que os que estão para o leste, mesmo recebendo a mesma quantidade de horas de sol. Isso ocorre porque eles recebem calor em um momento, no meio do dia, em que o frescor noturno proveniente da noite anterior já foi vencido.

Mas, se a gente parar para pensar um pouco, percebe que, se a questão está relacionada com o hemisfério sul, então, quanto mais perto da Linha do Equador nós estivermos, menos diferença faz. Ou seja, a regra da face para o norte perde muito sentido nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste do Brasil.

Em outras regiões do país, mesmo sendo localizadas mais ao sul, também é grande a incidência de raios solares, como nos estados do Espírito Santo, Rio de Janeiro e grande parte de Minas Gerais. Com isso, dá para perceber que essa questão acaba sendo mais relevante apenas para poucas regiões brasileiras, especialmente a Sul.

Cômodos x pontos cardeais

Agora que esclarecemos a relação das faces dos terrenos com os quatro principais pontos cardeais, fica mais fácil de entender como o desenvolvimento do projeto pode aproveitar as características do lote, independentemente do lado para o qual a sua frente esteja virada. O segredo é organizar os cômodos de acordo com a demanda que cada um tem de sol, fazendo com que a característica da incidência de luz no lote seja otimizada.

Compartimentos como banheiros, closets, cozinhas, despensas e dormitórios, que demandam menos luminosidade, podem ficar virados para qualquer um dos pontos cardeais, exceto o sul. Já adegas podem e devem estar localizadas nessa direção — e de maneira nenhuma na direção leste ou oeste. Garagens e salas de TV ou jogos também ficam bem quando construídas no lado sul do lote.

As piscinas devem, claro, estar em uma posição em que recebam o máximo de luz solar, isto é, voltadas para o norte. Outro que exige cuidado é o jardim de inverno, que nunca deve apontar para sul, sudeste ou sudoeste. O ideal é que essa área receba o calor e a luminosidade que vêm do norte. Converse com seu arquiteto ou decorador de interiores para avaliar como essas variáveis podem ajudar a compor o melhor cenário para a sua casa.

Leve em conta também a região do país onde você está. Em algumas regiões, como boa parte do Nordeste, o problema pode ser mais evitar o sol do que buscá-lo. Na Amazônia, que fica próxima do Equador, o sol dá a impressão de estar quase sempre a pino, o que pode mudar o balanço de luz que explicamos acima. E tudo isso varia de acordo com a época do ano.

O segredo para aproveitar bem a sua casa é escolher o melhor lote possível levando em conta os diversos fatores que vão influenciar a sua qualidade de vida e da sua família.

Como escolher um bom lote

A escolha de um bom lote precisa levar em conta um número considerável de fatores e o principal deles é o próprio morador. Afinal, o seu perfil acaba sendo o que vai orientar a maioria das decisões que precisarão ser tomadas daí em diante.

Se a pessoa gosta de silêncio, áreas de lazer são contra indicadas. Se a discrição conta, um lote mais próximo do muro que circula o condomínio ajuda. Em condomínios abertos, a proximidade dos serviços púbicos, como transporte e comércio, pode ser um ponto a favor. Tudo depende das suas preferências e das suas necessidades.

Há outros fatores que são mais objetivos: a ventilação, por exemplo. Ela é um fator que deve ser levado muito em conta na hora da definição do projeto. Caso contrário, o desconforto proporcionado pelo seu mau aproveitamento pode ser enorme.

A correção jurídica e financeira do empreendimento, assim como a regularização do loteamento, não podem ser deixadas de lado. Esses temas costumam merecer pouca atenção dos compradores, que não querem se desgastar com assuntos burocráticos, mas acabam sendo fonte de muitos aborrecimentos para quem não toma os devidos cuidados.

Para a escolha do terreno, faça uma checagem meticulosa da documentação do imóvel. Peça a certidão de propriedade do terreno atualizada para descobrir se a situação está regular. Outras certidões, como as de ações dos distribuidores (cartórios) cíveis, de protesto, de execuções fiscais e de ações federais do proprietário e seu cônjuge, ajudam a evitar problemas futuros na operação de venda.

Com elas, é possível apurar se há ações contra o proprietário que possam resultar no comprometimento do terreno a ser vendido. Se o vendedor for uma pessoa jurídica, peça Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS.

O carnê do IPTU, em que constam as medidas do terreno e seu valor venal, e a Certidão Negativa de Débitos Municipais, que mostra se há dívidas com o município referentes ao terreno, também são indispensáveis.

Se o seu objetivo é investir em vez de morar, o ideal é ficar de olho nos lotes mais valorizados, como os de frente para o nascente e também aqueles que ficam nas proximidades de locais de lazer, praças, nas imediações da entrada e das ruas principais, os localizados nas esquinas e os que têm terrenos planos.

Verdades e mitos sobre a posição de um lote

O que vimos até agora nos faz perceber que, como em quase tudo na vida, quando se trata de lotes, há informações muito propagadas que nem sempre são verdadeiras. Isto é, às vezes, o que pensamos ser uma verdade garantida pela tradição não passa de um mito, que pode levar o comprador do terreno a fazer uma escolha ruim.

Por exemplo, vimos que é um mito que lotes com a parte da frente voltada para o norte são necessariamente melhores do que os situados em relação a outros pontos cardeais, mas é verdade que os terrenos que ficam nessa direção, ou voltados para o nascente, ainda são mais valorizados do que outros.

É verdade que os lotes posicionados perto de serviços públicos, de áreas de lazer ou das ruas principais dos condomínios costumam ser mais procurados, mas é um mito achar que esse tipo de localização agrada a qualquer pessoa. Há quem busque mais tranquilidade e privacidade e esse tipo de pessoa está disposta a até pagar um pouco mais.

Outro mito, menos ligado à posição do lote ou terreno e mais à natureza desse tipo de negócio, é o de que comprar imóveis na planta custa mais barato do que optar pela construção. Isso, na melhor das hipóteses, é uma meia verdade. O imóvel na planta só tem preço mais baixo devido aos riscos que os compradores assumem, em conjunto com a incorporadora, ao assinar o contrato.

Tanto é assim que os preços aumentam à medida que as obras avançam. Então, o imóvel na planta sairá mais barato se tudo der certo. Para quem é avesso ao risco, construir sua própria casa em um lote escolhido com cuidado pode ser mais interessante. Se acompanhado por uma boa escolha de financiamento, esse modelo de negócio pode se constituir em uma das melhores opções do mercado.

Com alguma pesquisa, é possível encontrar situações em que o financiamento pode englobar tanto a compra do lote como a construção da casa. São opções que vão desde os programas governamentais até consórcio e alternativas desenvolvidas pelo sistema financeiro.

O impacto do lote na qualidade do projeto

A essa altura, você pode estar se perguntando quais são os outros principais impactos proporcionados pela escolha do lote no projeto do imóvel a ser construído nele, além das questões ligadas à luz solar. O fato é que realmente a escolha do terreno significa também se expor a um pacote de características físicas que podem tornar o seu projeto mais fácil ou difícil, mais caro ou barato. Entre os principais fatores, destacamos alguns.

Topografia e posicionamento do lote

Um terreno pode ser plano, em aclive (sobe quando se cai em direção ao fundo) ou em declive (o nível da rua é mais alto que o fundo). Quando há inclinações, o projeto precisa ser criativo para aproveitar da melhor forma possível o traçado natural do terreno e evitar que haja a necessidade de fazer grandes cortes ou aterramentos, pois movimentar volumes consideráveis de terra e construir estruturas de contenção encarece bastante o valor final da obra.

O lado bom é que os terrenos íngremes costumam ter preços menores. Com uma boa negociação e um projeto inteligente, o comprador pode acabar economizando um bom dinheiro e fazendo um excelente negócio.

Um ponto de atenção importante é que, em muitos casos, as soluções podem significar degraus e rampas. Então, se a casa totalmente plana é um ponto indispensável para você, só compre o terreno se já tiver clareza das soluções que podem ser empregadas nele e quanto elas podem custar.

Tipo de solo

Parece absurdo que o comprador tenha que se preocupar com isso, mas o tipo do solo é outro daqueles fatores que fazem a total diferença para uma obra ser econômica… ou não! Terrenos menos firmes significam um fasto extra nas fundações.

Para ter certeza do tipo de solo com que está lidando, o ideal é contratar uma sondagem. Esse serviço detalha o perfil do terreno, determinando as camadas adequadas nas quais o alicerce pode ser apoiar.

Além da sondagem, é indicado observar se há muitas pedras na superfície do terreno ou se há proximidade com rios ou cursos d´água, tubulações e córregos. Ambas as situações representam aumento de custos com a estrutura. Uma boa prática é perguntar para os vizinhos que tipo de fundação eles usaram em suas casas.

Atenção aos recuos

Esse não é um ponto que está diretamente ligado às características objetivas do lote, mas é importante levar em conta que, mesmo em terrenos muito estreitos, há, pela legislação de uso e ocupação de solo de cada município, a obrigatoriedade legal de deixar um recuo lateral, o que representa uma largura aproveitável ainda menor.

De uma forma geral, a largura da frente impacta em 30% do valor do lote: quanto maior a frente, maior a valorização. Terrenos de esquina também são desejados pelos compradores e alcançam maiores preços — isso se deve à maior versatilidade de projetos e as condições de iluminação e ventilação, que são melhores do que as do meio do quarteirão.

Limitações do zoneamento

Outro fator que está mais ligado à natureza jurídica do lote, o zoneamento é responsável pela divisão da cidade em áreas que têm suas politicas e permissões específicas para a construção dos variados tipos de prédios. Ele informa se aquela região é só de residências ou se pode abrigar prédios, comércio, indústria ou zonas mistas, além de definir o número de andares que podem ser levantados e a porcentagem que se pode ocupar do solo.

Terrenos com mata nativa

Caso o terreno que você adquiriu tenha árvores e você queira removê-las, ainda que apenas em parte, é preciso perguntar ao órgão ambiental da prefeitura se há alguma restrição a essa operação. Isso se deve ao fato de que a mata nativa é protegida pela legislação ambiental e só é possível cortar essas árvores quando se obtém uma licença para isso. Em alguns casos, a derrubada é totalmente proibida.

Nem precisa dizer que o ideal mesmo é não cortar, mas aproveitar as árvores em seu projeto, integrando-as à sua construção.

Infraestrutura fornecida

Mais um caso de característica do terreno que depende de ação externa, a oferta de infraestrutura faz muita diferença na escolha em que você vai construir sua casa. Veja se o abastecimento de luz, água e gás é normal na região e se há rede de esgotos. Ruas bem pavimentadas, escolas e comércio são fatores que também colaboram para a qualidade de vida dos moradores.

A execução de um projeto de qualidade

Diante de tantas variáveis e preocupações na hora de escolher o terreno, é natural que a maioria das pessoas fique ansiosa por partir para o projeto e encontrar nele as respostas para os problemas observados, além de começar a visualizar o seu lar dos sonhos.

No entanto, para dar certo, um bom projeto precisa passar por algumas fases sem atropelo. Por exemplo, antes de começar qualquer obra, é necessário prestar muita atenção na elaboração das plantas arquitetônicas. Nelas, há detalhes que devem ser levados em consideração, para trazer economia e garantir o conforto de sua residência.

Nessa fase, você e seu arquiteto poderão tomar decisões que vão evitar problemas futuros e fazer escolhas que vão tornar sua casa um lugar muito mais agradável.

Posicionamento dos cômodos

É nessa hora que as dicas que demos lá em cima poderão ser colocadas em prática. Levando em conta as características da incidência solar no seu lote, vocês vão decidir o posicionamento de cada cômodo de modo a aproveitar bem a luminosidade natural, evitar o desconforto causado pela quentura e aproveitar a ventilação.

Uma das técnicas que podem ser usadas para garantir uma casa mais fresca é a ventilação cruzada, que consiste em colocar vãos como portas e janelas em paredes opostas ou adjacentes e no mesmo sentido da orientação dos ventos locais.

Banheiros bem localizados

Colocar os banheiros em áreas comuns é um erro de iniciante que muita gente ainda comete. Por isso, não é raro ver pessoas cruzando a sala de estar ou outro compartimento acessados por visitas enrolados em toalhas.

Quando se faz o planejamento, deve-se cuidar para que a porta do banheiro não fique de frente para as salas ou para a cozinha. A localização adequada é nas proximidades dos quartos

Áreas molhadas juntas

As instalações hidráulicas costumam ser uma dor de cabeça para quem está em obra e, pior, são caras: correspondem de 7% a 11% do valor total. Para diminuir esse desembolso, uma boa solução é colocar as chamadas áreas molhadas (banheiros, cozinhas e áreas de serviço) próximas umas das outras. Se possível, elas devem ser adjacentes e compartilhar a mesma parede hidráulica para uma economia ainda maior.

A caixa d’água também deve ficar perto das áreas molhadas. Isso garante que a pressão da água nas torneiras seja maior e que se gaste menos com tubulações.

Disposição dos móveis

A maior parte das pessoas não pensa muito nos móveis na hora do planejamento, mas deveria. As escolhas feitas em termos de mobília podem ser adequadas, ou não, ao cômodo que se projetou, por isso, faz muito sentido pensar nos dois juntos.

O ideal é que, antes que se escolham os móveis, seja feito um esboço do cômodo e da disposição que se pretende adotar. Deve-se pensar em espaço suficiente para a circulação e que se evite amontoar objetos em um cômodo. Móveis planejados são uma excelente opção para garantir que o espaço seja bem aproveitado.

Depois disso tudo, você pode estar se sentindo cansado e até um pouco preocupado com tantas decisões a tomar e aspectos a serem observados. Mas, como prometido no título, a ideia era fornecer para você um guia bem completo, que pudesse dar conta de todos os principais assuntos relacionados a esse tema.

Então, não se preocupe, guarde este conteúdo e retorne a ele toda vez que tiver dúvidas sobre posicionamento do lote e as questões decorrentes disso.

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